CONDOMINIO: LA RIPARTIZIONE DELLE SPESE RELATIVE ALLA MANUTENZIONE DEI BALCONI AGGETTANTI

Fra le tante disposizioni e interpretazioni relative alla materia condominiale, vi è anche quella concernente le spese di manutenzione dei balconi di un edificio. Nel tempo, la giurisprudenza ha riconosciuto una molteplicità di funzioni al balcone, non identificandolo più solamente come un prolungamento dell’appartamento, ma pure come elemento architettonico di rilievo per la facciata condominiale. Tale approccio, ha comportato una ridistribuzione degli oneri e delle spese in caso di manutenzione. In questa sede ci occuperemo precisamente della ripartizione delle spese in caso di manutenzione dei cosiddetti balconi aggettanti, vale a i balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile. Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza del 25 ottobre n. 27083), i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Al fine della imputazione al Condominio del costo del recupero non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto. Nel caso in cui venga assoggettato a lavori, al fine di procedere alla determinazione delle responsabilità e delle spese, il balcone è stato scomposto nei suoi vari elementi: 1) la pavimentazione e la soletta del balcone potranno essere oggetto di intervento soltanto previa autorizzazione da parte del singolo proprietario; le relative spese, di conseguenza, spetteranno al singolo condomino; 2) ogni altra parte del balcone (ad esempio, frontalini, parapetti, ringhiere, ecc.) va analizzata sotto diversi profili: (a) se trattasi del rifacimento integrale o anche parziale della struttura del singolo elemento, la relativa spesa ricade sul singolo condomino; (b) se si procede al rifacimento del solo rivestimento (ad esempio, il rivestimento dei parapetti o delle ringhiere) e tale rivestimento risulta privo di finalità decorative, la relativa spesa ricade sul singolo condomino; (c) se si procede al rifacimento del solo rivestimento di un elemento che esercita una prevalente funzione estetica, in tal caso, trattandosi di bene comune, il relativo costo ricade su tutti in funzione dei millesimi generali; 3) la valutazione sulla prevalenza o meno della funzione estetica del bene è rimessa al giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità. La sentenza della Corte di Cassazione, sezione II Civile, n. 15913 del 17 Luglio 2007, ha chiarito che l’art. 1125 del Codice Civile non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono. Quanto, infine, al noleggio e montaggio dei ponteggi necessari per eseguire le opere di ristrutturazione dei balconi, sulla questione la giurisprudenza non individua un criterio preciso, dovendosi presumere che essendo i ponteggi funzionali all’esecuzione di tutti i lavori, il loro costo di noleggio e montaggio grava su tutti i condomini. Tuttavia, nel caso in cui le spese per i vari lavori vengono ripartite secondo criteri diversi, la spesa relativa al ponteggio dovrebbe essere divisa per il totale del costo delle opere edilizie, ottenendo così un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione (per esempio, gruppo spese per ristrutturazione esterna delle parti comuni), indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese relative al solo ponteggio.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'