Ripartizione delle spese condominiali di manutenzione e derogabilità della disciplina civilistica
Sono valide le delibere assembleari che dispongono una differente partecipazione dei condòmini alle spese del condominio, in deroga alla normativa di riparto delle spese di cui all’art. 1123 c.c., e che si pongono in esecuzione del regolamento condominiale accettato dai proprietari nei singoli atti di compravendita. Ciò è quanto ha affermato la Suprema Corte con l’ordinanza n. 3588 dell’8 febbraio 2024.
IL CASO
Lucrezia, proprietaria di un appartamento con cantina e di due garages facenti parte del condominio Alfa, impugnava la delibera condominiale con cui il Condominio aveva approvato il consuntivo della gestione degli anni 2013-2014, deducendo la violazione degli artt. 1123 c.c. e 1126 c.c. Secondo l’attrice, il Condominio era formato da 8 palazzine multipiano e da un edificio di un solo piano dell’altezza di 3 metri fuori terra con lastrico solare sovrastante gli immobili rientranti nella sua proprietà. Lucrezia contestava l'erronea applicazione dell'art. 1123 c.c. in ordine alla ripartizione delle spese deliberate dall’assemblea condominiale per dotare i tetti delle 7 palazzine multipiano di linee vita. Si costituiva il condominio Alfa per resistere al ricorso deducendo innanzitutto che il condominio era dotato di un unico Regolamento e di un'unica tabella millesimale, richiamata nei singoli atti di vendita, che derogava agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c.; dal momento che il sistema di suddivisione di qualsivoglia spesa per la conservazione delle parti comuni poteva essere modificato per convenzione, l'accettazione da parte dei condòmini della tabella millesimale predisposta dal venditore-costruttore ed allegata ai singoli contratti di vendita degli alloggi rendeva legittimo il sistema di riparto adottato nella delibera impugnata. Il Tribunale rigettava la domanda di annullamento della delibera assembleare in virtù del fatto che le tabelle millesimali erano state predisposte dal costruttore-venditore ed accettate e recepite dagli acquirenti con i singoli atti pubblici d'acquisto; nel caso di specie, l'art. 3 del Regolamento condominiale prevedeva che la ripartizione delle spese di ordinaria e straordinaria manutenzione dovesse essere effettuata in proporzione ai millesimi corrispondenti al valore della proprietà esclusiva. La pronuncia di prime cure veniva confermata dai giudici del gravame, secondo i quali la delibera assembleare impugnata non aveva modificato il criterio legale di ripartizione delle spese per la conservazione delle parti comuni, limitandosi ad applicare le tabelle millesimali vigenti.
LA CENSURA
Lucrezia si rivolgeva alla Corte di Cassazione lamentando la falsa applicazione dell'art. 1123 c.c., in ordine all’art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c., in quanto i giudici di secondo grado avevano ritenuto che l'esistenza di una tabella millesimale predisposta dal costruttore e contenuta in un Regolamento condominiale contrattuale potesse derogare alle norme previste dal comma 1 dell'art. 1123 c.c. in materia di riparto delle spese. Secondo la ricorrente, le previsioni normative contenute nel secondo e nel terzo comma dell'art. 1123 c.c. si riferiscono a spese diverse rispetto a quelle contemplate nel primo comma, ossia a quelle di cui non tutti i condòmini possono usufruire; per queste spese, il comma 2 dell'art. 1123 c.c. sancisce che, se si tratta di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, vanno ripartite in proporzione all'uso che ciascuno può fare. Sia il secondo che il terzo comma escluderebbero che le spese ivi previste possano essere suddivise in proporzione ai millesimi di proprietà. Lucrezia asseriva che l'art. 3 del Regolamento del condominio si riferisse alle spese previste nel comma 1 dell'art. 1123 c.c., ossia soltanto quelle da cui tutti i condòmini possono trarre utilità in egual modo prevedendo la suddivisione in proporzione ai millesimi, con la sola eccezione di quelle concernenti il riscaldamento e gli ascensori per le quali prevedeva deroga al criterio millesimale. Dal momento che il Regolamento condominiale non contemplava nulla in ordine alle spese di cui al secondo e terzo comma dell'art. 1123 c.c., la ripartizione sarebbe dovuta avvenire secondo le norme del Codice Civile.
LA PRONUNCIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE
La Cassazione dava torto a Lucrezia. I giudici di legittimità stabilivano che “Alla stregua della stessa lettera dell'art. 1123 c.c., la disciplina legale della ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell'edificio è, in linea di principio, derogabile, con la conseguenza che deve ritenersi legittima la convenzione modificatrice di tale disciplina, contenuta nel regolamento condominiale di natura contrattuale, ovvero nella deliberazione dell'assemblea, quando approvata da tutti i condomini”. Invero, nella vicenda posta al vaglio degli Ermellini, il sistema di riparto delle spese condominiali era disciplinato dalle tabelle contrattuali predisposte dal costruttore-venditore, recepite e accettate da ciascun acquirente attraverso singoli contratti di compravendita. Detto Regolamento era costituito da un'unica tabella millesimale riferita all’intero condominio che derogava agli artt. 1123, 1125 e 1126 c.c.; la delibera successivamente adottata dall’assemblea condominiale con la quale il condominio Alfa aveva approvato il consuntivo della gestione degli anni 2013-2014, dunque, pur derogando alla disciplina di cui all’art. 1123 c.c., in quanto imponeva un riparto delle spese sostenute per l’impianto delle “linee vita” anche in capo ai condomini delle unità immobiliari non direttamente interessate dall’installazione, era valida poiché conforme al Regolamento di condominio. Dunque, la delibera impugnata si poneva in esecuzione del Regolamento condominiale accettato dai proprietari nei singoli atti di compravendita, nella parte anche in deroga alle disposizioni di riparto delle spese di cui all’art. 1123 c.c. In virtù dei suddetti principi, la Corte Suprema rigettava il ricorso.
AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'