LA PROVA DELL'USUCAPIONE

È possibile acquistare la proprietà di un immobile non soltanto con un contratto di vendita, una donazione o una successione ereditaria. La proprietà si trasferisce, infatti, anche attraverso l’usucapione e, in tal caso, non occorre il consenso del titolare. L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà mediante il possesso continuativo ventennale del bene immobile. La legge richiede che tale possesso debba caratterizzarsi inoltre per il fatto di essere pacifico e pubblico, non occorrendo tuttavia che sia in buona fede. Il possessore può ben essere a conoscenza dell’esistenza del diritto di proprietà altrui sul bene. L’usucapione non è una sanzione per chi non utilizza i propri beni, bensì una sorta di premio per chi, invece, se ne prende eventualmente cura per un ventennio atteggiandosi a proprietario. Quindi, oltre al disinteresse del titolare, è necessario anche un comportamento attivo di un terzo volto a trarre dal bene in questione tutte le utilità che solo il proprietario avrebbe diritto a ottenere. Sono tre gli elementi fondamentali dell’usucapione: 1) un possesso per oltre 20 anni del bene altrui; 2) l’utilizzo di tale bene con esercizio dei poteri che solo un proprietario potrebbe vantare; 3) la mancata rivendicazione del proprio bene da parte del proprietario. A tal fine non basta una lettera di diffida, ma è necessario l’avvio di una causa in tribunale volta ad ottenere la restituzione dell’immobile (è sufficiente anche la semplice notifica dell’atto di citazione). Se manca anche uno solo di questi tre elementi, non si può avere usucapione. Facciamo un esempio. Tizio ha ottenuto una casa in affitto. Per 20 anni, il proprietario lo lascia dentro l’immobile, ma Tizio, seppur saltuariamente e con lunghi ritardi, paga il canone di affitto. In questo caso, non ci può essere usucapione perché il comportamento di Tizio non è quello tipico di un proprietario: la corresponsione del canone di locazione costituisce, infatti, il riconoscimento di un diritto altrui. Nell'ipotesi di acquisto in buona fede di beni immobili e di universalità di mobili da soggetto non proprietario (acquisto a non domino), l'usucapione può essere invocata dopo dieci anni dalla data della trascrizione, purché sussista un titolo idoneo al trasferimento e debitamente trascritto; cinque anni nel caso in cui oggetto del suddetto trasferimento sia un fondo rustico. In generale, per provare l’usucapione del bene possono essere utilizzati tutti i mezzi di prova messi a disposizione dall’ordinamento. Colui che invoca l’intervenuto acquisto per usucapione ha l’obbligo di fornire la prova rigorosa di tutti gli elementi costitutivi della fattispecie, allegando e dimostrando il momento e le modalità di acquisto del possesso, non essendo sufficiente a tal fine la generica dichiarazione di aver posseduto per oltre vent’anni (Trib. Castrovillari, 04/03/2020, n. 253). La prova deve riguardare soltanto il momento iniziale in cui tale situazione si è verificata e non tutto l’arco dei 20 anni. Dunque, i 20 anni decorrono dal primo atto di utilizzo del bene secondo il diritto che solo un proprietario potrebbe vantare. Secondo la giurisprudenza maggioritaria, la prova dell’usucapione deve essere particolarmente rigorosa: infatti, si tratta pur sempre di un comportamento che priva il legittimo proprietario di un bene che gli appartiene, pertanto le prove dovranno essere tali da giustificare la perdita della proprietà altrui. La Suprema Corte, con ordinanza n. 6688 del 7 marzo 2019, ha stabilito che: “Ai fini dell’usucapione è necessaria la manifestazione del dominio esclusivo sulla cosa da parte dell’interessato attraverso un’attività contrastante e incompatibile con il possesso altrui, gravando l’onere della prova su colui che invochi l’avvenuta usucapione, non essendo sufficienti atti soltanto di gestione consentiti o tollerati dal proprietario, perché comportanti solo l’erogazione di spese per il miglior godimento della cosa”. Colui che agisce in giudizio per ottenere di essere dichiarato proprietario di un bene, dichiarando di averlo usucapito, è obbligato a fornire la prova di tutti gli elementi costitutivi della dedotta fattispecie acquisitiva e, dunque, non soltanto del corpus, ma anche dell’animus. Oggi l’usucapione, oltre che mediante testimonianza, può essere accertata anche attraverso la mediazione civile stragiudiziale. Quest’ultimo è il metodo di gran lunga più consigliato, non solo perché è meno costoso (le spese sono proporzionate al valore del bene usucapito), ma anche in quanto consente di decidere la questione più celermente (entro 3 mesi). Alla procedura di mediazione devono partecipare i titolari originari della proprietà del bene e il soggetto che lo ha usucapito, entrambi assistiti dagli avvocati. Ai sensi dell’articolo 2643, comma 12 bis, del Codice Civile (intitolato “Atti soggetti a trascrizione”) devono essere obbligatoriamente trascritti innanzi al notaio “gli accordi di mediazione che accertano l’usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato.” La funzione della trascrizione è quella di rendere l’accertamento dell’usucapione conoscibile a tutti, certa e opponibile a terzi in caso di controversie sulla proprietà del bene.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'