I MURI PERIMETRALI IN CONDOMINIO

I muri perimetrali sono parti comuni di un edificio condominiale che delimitano gli spazi in essi compresi. È per questa ragione che possono essere usati dai condòmini a loro vantaggio, a patto che vengano rispettate delle regole specifiche. Fino all'entrata in vigore della legge n. 220 del 2012, in assenza di una espressa menzione nel corpus normativo, è stata la giurisprudenza a considerare i muri perimetrali tra quelle parti dell'edificio che devono essere considerate comuni. Nella definizione di muro perimetrale rientra anche quella di muro di confine, espressione con cui si fa riferimento a quello che ha la funzione di delimitare una determinata proprietà. È bene precisare che, tuttavia, quest’ultima non è una regola generale, nel senso che è ben possibile che il muro perimetrale di un edificio in condominio non sia anche il muro di confine dell’intera proprietà condominiale: può accadere, infatti, che tra edificio e pubblica via vi siano piccoli spazi destinati a cortile, a parcheggio o, comunque, zone di passaggio tra il muro perimetrale e l’effettivo confine tra proprietà privata (condominiale) e proprietà pubblica. Inoltre, può non essere presente un muro di confine, bensì soltanto uno spazio privato (sempre del condominio) fra muro perimetrale e strada pubblica. I muri perimetrali sono da considerare comuni a tutti i condòmini anche nelle parti che si trovano in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e quando sono collocati in posizione, avanzata o arretrata, non coincidente con il perimetro esterno dei muri perimetrali esistenti in corrispondenza degli altri piani, come normalmente si verifica per i piani attici. La giurisprudenza fa rientrare i muri perimetrali nella categoria dei muri maestri sul rilievo che, pur non potendo essere considerati strutture portanti dell’edificio, essi sono comunque essenziali per l’esistenza di quest’ultimo, delimitandone la consistenza volumetrica e delineandone la sagoma architettonica (Cass. 21-2-1978, n. 839). Con la conseguenza che i muri perimetrali degli edifici in cemento armato devono essere ricompresi fra i muri maestri definiti comuni dall’art. 1117, n. 1, c.c., in quanto, in assenza di essi, il fabbricato altro non sarebbe che uno “scheletro” vuoto, privo di alcuna utilità (Cass. 7-3-1992, n. 2773). Poiché i muri perimetrali sono parti comuni dell’edificio, l’uso che i condòmini possano farne deve rispondere al criterio fissato dall’art. 1102 c.c., secondo cui ciascun condòmino può utilizzare il bene comune nella misura in cui non ne alteri la destinazione e non leda il diritto di ciascun condòmino di farne parimenti uso. Sono vietate tutte quelle opere che possano compromettere la sicurezza dello stabile. È legittimo il comportamento del condòmino che crei un incavo nel muro perimetrale comune al fine, ad esempio, di eseguire tracce o canali per incassare impianti elettrici (Trib. Milano 24-6-1991), così come è lecito l’abbattimento di un tratto di muro comune al fine di creare un nuovo ingresso che serva la proprietà esclusiva di un singolo condòmino (Cass. 29-4-1994, n. 4155). L’abbattimento di un muro perimetrale comune, tuttavia, incidendo sulla sostanza essenziale della cosa, non rientra nell’ambito disciplinato dall’art. 1102 c.c., ma costituisce una vera e propria innovazione, soggetta alle regole dettate dall’art. 1120 c.c. (Cass. 18-6-1982, n. 3741). Dal momento che i muri perimetrali sono condominiali, tutti i condòmini devono partecipare alle decisioni inerenti alla loro conservazione e tutti alle spese per l'esecuzione degli interventi medesimi. In assenza di patti contenuti in un regolamento contrattuale o in un accordo sottoscritto comunque da tutti i condòmini, le spese per le opere di manutenzione dei muri perimetrali dell'edificio devono essere suddivise tra i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'