Superbonus 110% e condomini misti

Tra i vari quesiti, particolarmente interessanti, relativi al superbonus 110%, che emergono dalle assemblee condominiali, ci sono sicuramente quelli relativi ai condomini misti: in parte residenziali e in parte commerciali. L'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito l'ambito soggettivo di fruizione del superbonus 110%. In particolare, ha escluso la possibilità di accedere alla detrazione fiscale prevista dal Decreto Rilancio per gli immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.

Cosa accade, dunque, per gli immobili e i condomini di natura mista (in parte residenziale e in parte di altra natura)? L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 572 del 9 dicembre 2020 ha esposto l'esempio di un condominio composto da 10 negozi al piano terra e da 10 abitazioni al primo piano, gli inquilini possono realizzare lavori trainanti e trainati a proprie spese e beneficiare del superbonus 110%.

Nel caso oggetto del quesito, gli interventi da realizzare sono:

• isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante);
• sostituzione degli infissi (intervento trainato);
• sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato).

L’Agenzia ricorda che per interventi “realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali […] che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio […]”.

Di conseguenza, nel caso in esame, scrive l’Agenzia, “l’assemblea condominiale approverà con ‘benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti’ siti al primo piano dell’edificio condominiale gli interventi di isolamento termico e, pertanto, qualora gli stessi assicurino un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del Superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati […]”.

"Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio. In sostanza, è possibile accedere al superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle abitazioni, anche se l’edificio è sia commerciale sia residenziale. Basta che il condominio approvi gli interventi con riferimento ai soli appartamenti, sia redatto un APE ante e post-intervento e sia rispettato ogni altro requisito previsto dalla normativa." Si legge nella nota esplicativa dell'Agenzia.