Condominio, terrazza a livello: quale natura?
Con l’ordinanza n. 27846 del 3 ottobre 2023, la Suprema Corte, chiamata a pronunciarsi in materia condominiale, ha chiarito che la terrazza a livello è bene di proprietà del condominio.
IL CASO
Il Tribunale rigettava l’appello proposto da Tizio alla sentenza del Giudice di Pace, che aveva rigettato la sua impugnazione alla delibera dell’assemblea del condominio Alfa.
La delibera aveva preso atto delle infiltrazioni di acqua provenienti dalla terrazza del condomino Caio verso il sottostante immobile del condomino Sempronio, del degrado del parapetto e del cornicione della medesima terrazza e, con l’astensione dalla votazione del condomino Tizio, aveva deliberato di eseguire i lavori di ripristino della pavimentazione della terrazza, del cornicione e del parapetto, approvando le relative spese e il loro riparto.
Il giudice di merito:
• rilevava che si trattasse di terrazza a livello, con caratteristiche assimilabili a quelle del lastrico solare, dal momento che la terrazza si trovava alla sommità dell’edificio, era direttamente accessibile dall’unità immobiliare adiacente, di proprietà del condomino Caio, e svolgeva funzione di copertura dell’edificio, sebbene solo parzialmente, essendo circondata dal tetto;
• rilevava che l’uso esclusivo della terrazza che ne faceva il proprietario dell’unità immobiliare annessa non rendesse il lastrico di proprietà esclusiva, ma incidesse solamente sulla ripartizione delle spese;
• ritenuto che i lavori di manutenzione erano stati determinati dalle infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico, dovute al deterioramento della guaina impermeabilizzante, e avevano avuto a oggetto la pavimentazione, il parapetto e il cornicione e perciò la struttura del lastrico di proprietà comune, rigettava la censura dell’appellante secondo cui si trattava di spese in favore della proprietà esclusiva e considerava legittima l’applicazione del criterio di riparto previsto dall’art. 1126 c.c.
LA PRONUNCIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE
Tizio si rivolgeva alla Cassazione, la quale gli dava torto. I giudici di legittimità precisavano che “La terrazza a livello, con funzione di copertura dei vani sottostanti, deve ritenersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 cod. civ. in quanto, svolgendo la medesima funzione del lastrico solare, è necessaria all’esistenza stessa del fabbricato; non osta a tale conclusione la circostanza che a essa si acceda da un appartamento contiguo, al cui servizio pertinenziale la terrazza sia destinata, perché occorre che la deroga all’attribuzione legale al condominio, con assegnazione della terrazza a livello in proprietà risulti da uno specifico titolo”. Per gli Ermellini, “Per titolo, diversamente da quanto ritenuto dalla sentenza impugnata, non si intende il titolo del soggetto individuato come proprietario della terrazza, ma deve intendersi l'atto costitutivo del condominio -ossia il primo atto di trasferimento di un'unità immobiliare dell'originario proprietario ad altro soggetto, con conseguente frazionamento dell'edificio in più proprietà individuali-, ove questo contenga in modo chiaro e inequivoco elementi tali da escludere l'alienazione del diritto di condominio, non rilevando a tal fine quanto stabilito nel regolamento condominiale, ove non si tratti di regolamento allegato come parte integrante al primo atto d'acquisto trascritto, ovvero di regolamento espressione di autonomia negoziale, approvato o accettato col consenso individuale dei singoli condomini e volto perciò a costituire, modificare o trasferire i diritti attribuiti ai singoli condomini dagli atti di acquisto o dalle convenzioni”. In virtù di ciò, il Tribunale Supremo rigettava il ricorso.
AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'