LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA

Il contratto preliminare è l’accordo in virtù del quale le parti si obbligano a stipulare un futuro contratto (il cosiddetto contratto definitivo), i cui elementi essenziali sono già stati predisposti nel preliminare. Si tratta di un contratto ad effetti obbligatori che fa sorgere l’obbligo di prestare il consenso necessario alla conclusione dell’accordo definitivo. Il contratto preliminare altro non è che un vincolo negoziale preparatorio, il quale incide sulla libertà di contrarre; in genere, viene impiegato per l’acquisto di beni immobili o di beni mobili registrati. Qualora il contratto preliminare riguardi la conclusione di un contratto che trasferisce la proprietà di beni immobili, deve necessariamente essere trascritto se risulta da atto pubblico o da scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente. Dunque, il preliminare rientra nella categoria dei contratti suscettibili di trascrizione, al fine di garantire il provvisorio acquirente dal rischio che il promissario venditore alieni il bene a terze persone. La trascrizione produce il cosiddetto effetto prenotativo, cioè gli effetti della trascrizione del definitivo retroagiscono alla data di trascrizione del preliminare. I preliminari trascrivibili sono quelli stipulati davanti ad un notaio, il quale è tenuto a trascrivere il compromesso presso l’ufficio dei registri immobiliari, presentando la cosiddetta nota di trascrizione. Il notaio ha l'obbligo di assicurarsi che la trascrizione venga eseguita nel più breve tempo possibile; in caso di ritardo, il professionista è tenuto al risarcimento del danno. La legge prevede che l’effetto della trascrizione cessa nel caso in cui entro un anno dalla data pattuita per la stipulazione del definitivo e comunque entro tre anni dalla trascrizione del preliminare non venga trascritto l’atto che costituisce l’adempimento ovvero qualora non subentri non un qualunque altro atto. Superato il termine di tre anni, gli effetti della trascrizione si esauriscono e si presumono mai prodotti. Secondo consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità, “La trascrizione attua una forma di pubblicità a tutela della circolazione dei beni, finalizzata alla soluzione di conflitti fra più acquirenti dello stesso diritto dal medesimo dante causa, ma non incide sulla validità e sull'efficacia dell'atto, ancorché non trascritto, salvo la concorrenza con altri atti trascritti. Ne deriva che la mancata trascrizione dell'atto di acquisto di diritti dominicali non impedisce che tali diritti possano essere incondizionatamente azionati nei confronti di chiunque li contesti, non ricorrendo un'ipotesi di conflitto fra acquirenti dello stesso diritto dal medesimo autore” (Cass. Civ., sent. n. 6152 del 05/07/1996). Infine, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 2668 c.c., la trascrizione del preliminare può essere cancellata a seguito del consenso prestato dall’interessato. La cancellazione è indipendente dall’efficacia spiegata dal preliminare e può essere effettuata anche nel caso in cui il preliminare continui a produrre i suoi effetti sostanziali.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'