LA NOMINA DELL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO SENZA PREVENTIVO È NULLA

Con l’ordinanza n. 12927 del 22 aprile 2022, la Corte di Cassazione, pronunciandosi in materia condominiale, più precisamente sulla nomina dell’amministratore di condominio, ha affermato che ai fini della legittimità di quest’ultima non basta fare riferimento al compenso corrisposto nella gestione precedente e indicato nel consuntivo portato all'approvazione dell'assemblea. Più nel dettaglio, il Tribunale Supremo ha sottolineato che “Agli effetti dell’art. 1129, comma 14, c.c., il quale prevede la nullità testuale della nomina dell’amministratore di condominio ove non sia specificato l’importo dovuto a titolo di compenso, per la costituzione di un valido contratto di amministrazione condominiale occorre accertare la sussistenza di un documento, approvato dall’assemblea, recante, anche mediante richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale della analitica determinazione del corrispettivo, che non può ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto”. A seguito della riforma introdotta con la legge n. 220 del 2012, la fattispecie della nomina dell’amministratore di condominio da parte dell’assemblea si struttura, in particolare, come scambio di proposta ed accettazione, secondo quanto si evince altrettanto testualmente dai commi 2 e 14 dello stesso art. 1129 c.c., e dall’art. 1130, n. 7, c.c., il quale dispone che la nomina dell’amministratore deve essere annotata in apposito registro. Più in generale, dall’art. 1130 n. 7 e dall’art. 1136, ultimo comma, c.c. emerge che la delibera di nomina dell’amministratore ed il correlato contratto di amministrazione debbano avere anche forma scritta. L’art. 1129, comma 14, c.c., sancisce, in particolare, che “L'amministratore, all'atto dell'accettazione della nomina e del suo rinnovo, deve specificare analiticamente, a pena di nullità della nomina stessa, l'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività svolta”. La nullità della nomina, laddove non sia specificato l’importo del compenso, il quale è alla base del generale principio di predeterminazione, onnicomprensiva dello stesso, poiché stabilita dalla legge, è una nullità “testuale”. Pertanto, per la costituzione di un valido rapporto di amministrazione condominiale, ai sensi dell’art. 1129 c.c., il requisito formale della nomina sussiste in presenza di un documento, approvato dall’assemblea, che rechi, anche con richiamo ad un preventivo espressamente indicato come parte integrante del contenuto di esso, l’elemento essenziale dell’analitica specificazione dell’importo dovuto a titolo di compenso, specificazione che non può invece ritenersi implicita nella delibera assembleare di approvazione del rendiconto. Concludendo, nella vicenda in esame, i giudici di merito avevano errato nel ritenere che l’ammontare del compenso richiesto non deve per forza essere indicato nella delibera che conferisce l’incarico all’amministratore, né emergere dal verbale.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'