Decesso del venditore dopo stipula del preliminare e partecipazione degli eredi all’atto definitivo
Con l’ordinanza n. 25396/2023, la Corte di Cassazione ha affermato che in caso di decesso del promittente venditore dopo la stipula del contratto preliminare occorre l’intervento di tutti gli eredi per l’atto definitivo, pena la nullità dello stesso.
IL CASO
Tizio conveniva in giudizio innanzi al Tribunale i suoi fratelli, Caia e Sempronio, per ottenere la declaratoria di nullità della scrittura privata di compravendita con cui il fratello Sempronio aveva venduto alla sorella Caia un immobile, in esecuzione del contratto preliminare stipulato da Mevia, madre dei predetti, quando la stessa era in vita, in favore di Caia. Dopo la morte di Mevia, promittente venditrice, Sempronio aveva dato esecuzione al suddetto preliminare, stipulando il contratto definitivo senza la partecipazione necessaria di esso istante, coerede comproprietario. Altresì, Tizio deduceva che la firma della madre sul contratto preliminare doveva essere considerata apocrifa e che l'atto di compravendita ledeva i propri diritti ereditari; pertanto, domandava all’adito Tribunale dichiararsi la nullità del contratto preliminare e dell’atto pubblico di compravendita. Con sentenza non definitiva, il Tribunale dichiarava la nullità dell'atto di compravendita a causa della mancata partecipazione alla stipula del comproprietario-coerede Tizio, condannando i convenuti al pagamento delle spese di lite e disponeva l’ulteriore corso del giudizio per la domanda di divisione proposta dall’attore. Avverso tale sentenza proponeva appello Caia; Tizio, costituendosi in giudizio, chiedeva il rigetto del gravame. Con sentenza non definitiva, la Corte distrettuale, in accoglimento del primo motivo di appello, escludeva la nullità dell'atto di compravendita affermando la validità del rogito pur se stipulato da uno solo dei soggetti coobbligati, vincolati dalla promessa di vendita manifestata in vita dalla de cuius. Disponeva il prosieguo del giudizio per la procedura conseguente alla istanza di verificazione della sottoscrizione di tale promessa di vendita. Con successiva sentenza, i giudici di merito ritenevano autentica la sottoscrizione di Mevia apposta in calce al contratto preliminare e, in riforma della sentenza di primo grado, rigettavano la domanda originaria di nullità proposta da Tizio.
LA PRONUNCIA DELLA CORTE DI CASSAZIONE
Tizio si rivolgeva alla Suprema Corte che gli dava ragione. I giudici di piazza Cavour stabilivano che “La promessa di vendita di un bene oggetto di comunione (e considerato dalle parti come un ‘unicum’ inscindibile) ha, come suo contenuto, una obbligazione indivisibile, così che l'adempimento e l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo a contrarre (art. 2932 cod. civ.) devono essere richiesti nei confronti di tutti i promittenti venditori, configurandosi, nella specie, un'ipotesi di litisconsorzio necessario, attesa l'impossibilità che gli effetti del contratto non concluso si producano nei riguardi di alcuni soltanto dei soggetti del preliminare”. Se è vero che l’obbligazione di trasferire la proprietà di un immobile oggetto di comunione, considerato come unicum inscindibile, con la pattuizione di un solo prezzo, dà luogo all’indivisibilità dell’obbligazione, è altrettanto vero che da detta affermazione non possono derivare le conseguenze che ne ha tratto il giudice di secondo grado, vale a dire l’irrilevanza della mancanza di partecipazione di un coerede all’atto, stante la natura obbligatoria del preliminare e l’estensione al suo adempimento, tramite l’esecuzione dell’obbligo a contrarre, della disciplina delle obbligazioni solidali. La prestazione di trasferire la proprietà di un bene in comproprietà non ha natura solidale, bensì collettiva, “non potendo operare il principio stabilito dall’articolo 1292 c.c., secondo cui ciascuno degli obbligati in solido può adempiere per l’intero e l’adempimento dell’uno libera gli altri, atteso che i promittenti sono in grado di manifestare il consenso relativo alla propria quota e non quello concernente le quote spettanti agli altri”.
AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'