IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: DISCIPLINA E SENTENZE RILEVANTI

IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: DISCIPLINA E SENTENZE RILEVANTI

'IL REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: DISCIPLINA E SENTENZE RILEVANTI'

Il regolamento di condominio è un documento contenente tutte le norme relative all'amministrazione, alla ripartizione delle spese, all'uso delle cose comuni ed ai diritti e obblighi di ciascun condomino sulle stesse. Esso è necessario quando il numero dei condòmini nell’edificio è superiore a dieci, mentre se il numero è inferiore la sua stesura è facoltativa. Il regolamento condominiale è approvato dall'assemblea con la maggioranza di cui all’art. 1136, comma 2, c.c. (regolamento condominiale assembleare); se, invece, si tratta di un regolamento contrattuale, occorre l'unanimità dei consensi dei condòmini. Il regolamento di condominio acquista efficacia con la trascrizione dello stesso presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Non può essere approvato dall’assemblea un regolamento contrastante con le disposizioni del codice civile che: • regolano la costituzione dell’assemblea e le deliberazioni; • sanciscono il divieto per ciascun condomino di rinunciare ai diritti sulle cose comuni; • disciplinano la nomina e la revoca dell’amministratore, nonché gli obblighi e le attribuzioni dello stesso; • sanciscono l’indivisibilità delle parti comuni dell’edificio condominiale; • disciplinano le innovazioni; • disciplinano i casi di dissenso dei condòmini rispetto alle liti giudiziarie; • disciplinano l’impugnazione delle delibere assembleari. Inoltre, il regolamento di condominio non può limitare i diritti dei condòmini risultanti dagli atti di acquisto oppure da ulteriori convenzioni, né può vietare a ciascun condomino di possedere o detenere animali domestici. Il regolamento di condominio può essere contrattuale o assembleare. Il primo è il regolamento predisposto dal costruttore ed approvato dai condòmini acquirenti delle singole unità immobiliari. “Le clausole predisposte dal costruttore dell’edificio che, spingendosi oltre i possibili contenuti previsti dall’articolo 1138, comma 1, Codice civile, impongano limiti ai poteri e alle facoltà spettanti ai condòmini sulle singole unità immobiliari – e sempre che siano enunciate in modo chiaro ed esplicito – sono vincolanti per i successivi acquirenti delle distinte porzioni dell’edificio. Ma solo se ricorrono due alternative condizioni. O il regolamento che predispone la limitazione deve essere trascritto nei registri immobiliari; oppure, nel titolo di acquisto deve essere fatto espresso riferimento al regolamento e alla limitazione, pur senza ritrascriverlo materialmente per intero, in maniera che esso possa ritenersi conosciuto o accettato in base al richiamo operato nel contratto, trattandosi comunque di integrare il contenuto di un negozio soggetto a forma scritta essenziale” (Trib. Catania, sent. n. 633 dell’08/02/2020). Come già specificato, il regolamento condominiale contrattuale deve essere approvato all’unanimità, oltre che risultare da atto scritto. Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 12102 del 9 settembre 2020, ha stabilito che “È da escludere la natura contrattuale del regolamento – non trascritto – qualora non risulti che lo stesso sia stato approvato da tutti i condomini essendo noto che, affinché un Regolamento condominiale possa definirsi “contrattuale” se non trascritto, deve essere espressamente e puntualmente richiamato in tutti gli atti di compravendita e che l’obbligo dell’acquirente di rispettare il regolamento di condominio da predisporsi in futuro a cura del costruttore non può valere come approvazione di un regolamento allo stato inesistente, poiché è solo il concreto richiamo nel singolo atto d’acquisto ad un determinato regolamento che consente di considerare quest’ultimo come facente parte “per relationem” di tale atto”. Inoltre, il regolamento contrattuale è da ritenersi un contratto plurilaterale, avente una pluralità di parti e scopo comune. Tale natura del contratto comporta che l’azione di nullità del regolamento sia esperibile verso tutti i condòmini, in litisconsorzio necessario, piuttosto che nei confronti dell’amministratore, il quale risulta carente di legittimazione verso tale domanda (Cass. 12850/2008). Per quanto riguarda, invece, il regolamento assembleare o ordinario (l’unico previsto dal codice civile), esso è il regolamento approvato con la maggioranza qualificata dell’assemblea dei condòmini. Ciascun condomino può assumere l’iniziativa circa l’adozione del regolamento rivolgendosi all’amministratore, il quale ha il dovere di convocare l’assemblea. Esso non può incidere: • sulle parti comuni dell’edificio condominiale; • sulle parti di proprietà esclusiva; • sui diritti dei singoli condòmini. Il regolamento assembleare, sebbene non soggetto a trascrizione, deve essere allegato al registro dei verbali. Il regolamento di condominio contrattuale può essere soggetto a modificazione da parte dei condòmini. La modifica può avvenire in vari modi, in base al tipo di clausola che si intende emendare. Le clausole che incidono sulla sfera dei diritti soggettivi e degli obblighi dei condòmini sono modificabili soltanto all’unanimità, mentre le clausole relative agli interessi personali di tutti i condòmini sono modificabili con la maggioranza di cui all’art. 1136, secondo comma, c.c. In entrambi i casi, “per la modifica di clausole del regolamento di condominio contrattuale è richiesto il consenso, manifestato in forma scritta ad substantiam di tutti i partecipanti alla comunione” (Cass., Sez. Un. 943/1999). Il regolamento di condominio può essere impugnato qualora una o più regole contenute in esso ledano un condomino o lo stesso contenga clausole vessatoria e discriminanti fra i condòmini. Il condomino può contestare e impugnare il regolamento davanti all'autorità giudiziaria entro 30 giorni dalla data di approvazione della delibera da parte dell’assemblea condominiale. Per gli assenti il termine decorre dal giorno in cui è stata comunicata loro la deliberazione. Decorso tale termine senza che il regolamento sia stato impugnato, questo ha effetto anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'

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