Distacco del condomino dall’impianto di riscaldamento centralizzato e onere della prova

Con l’ordinanza n. 26185 dell’8 settembre 2023, la Corte di Cassazione, chiamata a pronunciarsi in materia condominiale, ha fornito alcune precisazioni sul distacco dall’impianto centralizzato di riscaldamento da parte del singolo condomino. Nella fattispecie esaminata, Sempronio citava in giudizio il condominio Alfa impugnando una delibera condominiale limitatamente ai punti 1 e 3 dell’ordine del giorno, con i quali il Condominio, nel riparto delle spese di riscaldamento, gli aveva attribuito l’onere di pagamento pro quota anche delle spese relative al consumo, pur essendosi, il Condomino, distaccato ai sensi dell’art. 1118 c.c. Altresì, Sempronio domandava l’accertamento della legittimità del distacco e la non derivabilità dallo stesso di squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condòmini, con conseguente domanda di dichiarazione della debenza delle sole spese di manutenzione straordinaria e di conservazione e messa a norma. Instaurato il contraddittorio, nella resistenza del Condominio che proponeva domanda riconvenzionale di accertamento dell’illegittimità del distacco per violazione dell’art. 1118 c.c., il Tribunale, disposta ed espletata CTU, rigettava le domande attoree e accoglieva la domanda riconvenzionale del condominio Alfa. Innanzitutto, il giudice di prime cure, richiamando le conclusioni del CTU, rilevava che il distacco operato dall’attore comportava un aggravio delle spese dei consumi per gli altri condòmini, determinato anche dal fatto che Sempronio, nell’operare il distacco, non aveva provveduto ad installare un autonomo impianto di riscaldamento, usufruendo quindi del calore prodotto dai radiatori degli altri condòmini; in secondo luogo, il Tribunale osservava che la delibera in cui Sempronio affermava essere stato implicitamente autorizzato al distacco non risultava agli atti del procedimento e che anzi, da altra successiva delibera, si desumeva che il Condominio, chiedendo pareri legali in ordine ad un “eventuale” distacco dall’impianto centralizzato e in ordine al quale andava determinato “il danno economico subito dai restanti condomini”, il Condominio si riservava in realtà ogni decisione in merito. I giudici di merito dichiaravano inammissibile l’appello proposto da Sempronio. Poiché la vicenda approdava in Cassazione, quest’ultima dava torto al condomino ricorrente. I giudici di legittimità stabilivano che “Il diritto potestativo di ciascun condomino di abdicare dall'uso dell'impianto comune di riscaldamento, affinché possa costituirsi un impianto autonomo, opera sempre che l'interessato provi che dal distacco deriverà una effettiva proporzionale riduzione delle spese di esercizio e non si verificherà un pregiudizio del regolare funzionamento dell'impianto centrale stesso: segnatamente che da tale disattivazione non derivi né un aggravio di spese per coloro che continuano a fruire del riscaldamento centralizzato, né uno squilibrio termico dell'intero edificio, pregiudizievole per la regolare erogazione del servizi”. Altresì, gli Ermellini sottolineavano che l'art. 1118 c.c., come modificato dalla legge n. 220/2012, permette al condomino di distaccarsi dall'impianto centralizzato - di riscaldamento o di raffreddamento - condominiale allorché una siffatta condotta non determini notevoli squilibri di funzionamento dell'impianto stesso o aggravi di spesa per gli altri condòmini, e dell'insussistenza di tali pregiudizi quel condomino deve fornire la prova, attraverso preventiva informazione corredata da documentazione tecnica, salvo che l'assemblea condominiale abbia autorizzato il distacco sulla base di una propria, autonoma valutazione del loro non verificarsi. In siffatta evenienza, il condomino autorizzato a rinunziare all'utilizzo del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest'ultimo - quali, ad esempio, quelle di sostituzione della caldaia -, in quanto l'impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare. In virtù di ciò, i giudici di legittimità rigettavano il ricorso.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'