Il punto della Cassazione sulla natura delle clausole del regolamento condominiale
Con l’ordinanza n. 23582/2023, la Cassazione, pronunciandosi in materia condominiale, ha fornito alcune precisazioni circa la natura contrattuale e regolamentare delle clausole dei regolamenti di condominio. Per gli Ermellini, “Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare. Ne consegue che, mentre le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale, le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, c, 2, c.c.”. Le norme del regolamento aventi natura contrattuale e che possono essere modificate esclusivamente all'unanimità sono le clausole limitatrici dei diritti dei condòmini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condòmini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, nel caso in cui si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare e sono modificabili a maggioranza. La natura contrattuale del regolamento condominiale non si estende alle tabelle millesimali, la cui finalità è quella di tradurre la proprietà in frazioni millesimali. È pacifico nella giurisprudenza di legittimità che “In tema di condominio, l'atto di approvazione delle tabelle millesimali, al pari di quello di revisione delle stesse, non ha natura negoziale, con la conseguenza che il medesimo non deve essere approvato con il consenso unanime dei condomini, essendo a tal fine sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 comma 2 c.c.”.
AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'