Il custode giudiziario ed il professionista delegato nelle vendite immobiliari
Il custode giudiziario ed il professionista delegato nelle vendite immobiliari
Corso in videoconferenza - Formazione obbligatoria per l’iscrizione negli elenchi dei custodi giudiziari e delegati alle vendite a seguito del D. Lgs. 149/2022, conforme alle linee guida generali emanate dalla Scuola Superiore della Magistratura
Partirà a giugno il nuovo corso UNIVERSITARIO abilitante per custode giudiziario e delegato alle vendite organizzato in collaborazione con la prestigiosa Università E-Campus.
Seguire il corso ed acquisire l'abilitazione ti consentirà di ricevere incarichi dal Tribunale ed iniziare a svolgere un'attività molto gratificante sotto il profilo professionale e remunerativo.
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Successivamente, quando le date saranno pubblicate, regolarizzerai il tuo pagamento prima dell’inizio ufficiale del corso.
Il corso si svolgerà in videoconferenza secondo un calendario di appuntamenti pomeridiani per un totale minimo di 20 ore di lezione e sarà tenuto da professori universitari, giudici, esperti del settore con anni di attività pratica.
Il corso di alta formazione, conforme alle Linee Guida generali per la definizione dei programmi dei corsi di formazione e di aggiornamento di cui all’art. 179-ter disp. att. c.p.c., come modificato dal D.Lgs. 149/2022 (Riforma Cartabia), pubblicate il 7 aprile 2023 dalla Scuola Superiore della Magistratura, è organizzato in collaborazione con la prestigiosa Università E-Campus.
È rivolto a tutti i professionisti iscritti all'Albo degli Avvocati, dei Dottori Commercialisti ed Esperti Contabili e dei Notai che intendono iscriversi nell’elenco dei custodi giudiziari e delegati alle vendite al fine di conseguire l’incarico di esperto che provvede alle operazioni di vendita.
La partecipazione al corso prevede, previo superamento dell’esame finale, il rilascio dell’attestato valevole ad ogni effetto di legge che può essere utilizzato ai fini dell’iscrizione nei nuovi elenchi dei custodi giudiziari e delegati alle vendite dopo la Riforma Cartabia.
Programma:
I MODULO (4 H.)
PRINCIPI GENERALI SULLE ESPROPRIAZIONI FORZATE
Espropriazione forzata
● Titolo esecutivo e il precetto e il principio “nulla executio sine titulo”
● Titolo esecutivo giudiziale e stragiudiziale e i requisiti di certezza, esigibilità e liquidità
● Principi generali che governano la sospensione e la caducazione dei titoli esecutivi
○ le vicende “esterne” (ad esempio, esito delle impugnazioni proposte contro la sentenza di condanna)
○ le vicende “interne” alla procedura esecutiva (sospensione per gravi motivi del titolo in sede di opposizione all’esecuzione)
● L'individuazione dei soggetti legittimati, nella procedura esecutiva, in base al contenuto del titolo e alle regole in tema di successione soggettiva nello stesso dettate dall’art. 477 c.p.c.
● Gli atti prodromici alla procedura esecutiva
○ la notifica del titolo esecutivo
○ la notifica dell’atto di precetto e il suo contenuto
● Principi sottesi all’espropriazione forzata:
○ la soddisfazione del creditore mediante la liquidazione in denaro dei beni del debitore
○ le fasi della procedura
Espropriazione forzata immobiliare
● Trascrizione dell’atto di pignoramento
● Contenuto dell’atto di pignoramento e la corretta individuazione del bene e le conseguenze di un’erronea individuazione dei beni pignorati, i limiti entro i quali è ammessa una rettifica del pignoramento
● Soggetto passivo dell’espropriazione immobiliare in caso di decesso del debitore anteriore al pignoramento, con specifico riguardo alla frequente situazione di soggetti chiamati all’eredità che non hanno ancora accettato la stessa
● Documentazione c.d. ipo-catastale
● Termini e modalità di deposito anche alla luce delle recenti modifiche introdotte in senso acceleratorio
○ nozione e certificazione notarile sostitutiva
○ problematiche peculiari (es. immobili abusivi o beni assoggettati ad usi civici) e possibilità/modalità di risoluzione delle stesse
● Laboratorio, simulazioni e discussione
II MODULO (4 H.)
CUSTODIA DEI BENI PIGNORATI
Principi generali sulla custodia dei beni pignorati
● Evoluzione della figura del custode dall’assetto anteriore alle riforme del 2005 a quello attuale, le buone prassi degli uffici giudiziari seguite da successivi interventi del Legislatore
● Ruolo, poteri e doveri del custode giudiziario
● Attività di conservazione del bene pignorato
● Gestione “dinamica” del bene pignorato (la riscossione dei canoni di locazione, la stipula di contratti temporanei di locazione) e la visita del bene pignorato
● Attività di gestione del bene pignorato
● Legittimazione processuale
● Attività del custode propulsiva e successiva alla pronuncia dell’ordine di liberazione dell’immobile pignorato
○ la segnalazione al giudice dell’esecuzione di condotte ostruzionistiche o dannose del debitore che vive nel bene
○ la valutazione della sussistenza di titoli che consentono ai terzi la legittima detenzione del compendio
○ l’attuazione dell’ordine di liberazione, eventualmente anche dopo la pronuncia del decreto di trasferimento
● Criteri per la determinazione del compenso del custode
Ordine di liberazione: tratti salienti e novità
● Immobile adibito ad abitazione principale del debitore e dei suoi familiari
● Immobile non adibito ad abitazione principale del debitore e dei suoi familiari
● Immobile occupato da terzi cum titulo
● Immobile occupato da terzi sine titulo
● Il nuovo articolo 560 c.p.c.
DELEGA ALLE OPERAZIONI DI VENDITA
Professionista delegato
● Delega alle operazioni di vendita: l’ampliamento dei compiti demandati ai professionisti delegati da ultimo con la riforma c.d. Cartabia di cui al D.lgs. n. 149 del 2022
● Operazioni preliminari e l‘analisi della documentazione ex art. 567 c.p.c.
● Operazioni di stima e la collaborazione tra il CTU e il custode
● Verifiche necessarie ai fini della stabilità degli effetti della vendita
● Criticità nascenti dalla documentazione ipocatastale
● Descrizione dell’immobile ai fini dell’ordinanza di delega
● Ordinanza di delega e il “programma della vendita” - aspetti critici della “vendita privata” (cenni)
● Laboratorio, simulazioni e discussione
III MODULO (4 H)
FASE DELLA VENDITA
Operazioni di vendita
● Udienza di autorizzazione alle operazioni di vendita
● Avviso di vendita: pubblicità, notifiche e il fondo spese
● Estinzione della procedura prima dell’aggiudicazione definitiva e il caso di estinzione della procedura esecutiva ex art. 631 bis c.p.c. per omessa esecuzione delle forme di pubblicità (Cassazione n. 8113/2022)”
● Vendita diretta introdotta dalla legge delega 26.11.2021 n. 206 e recepita negli artt. 568 bis e 569 bis del c.p.c.
● Gli effetti dell’apertura delle procedure concorsuali sull’esecuzione forzata in corso con particolare riferimento alla dichiarazione d’improcedibilità dell’esecuzione forzata dopo l’aggiudicazione dell’immobile
Vendita telematica
● Vendita telematica (asincrona, sincrona, mista)
● Offerta telematica
● Esclusione di un offerente dalla vendita e legittimazione a proporre opposizione ex art. 617 c.p.c.: la pronuncia della Cassazione n. 23338/2022
● Procedimento di vendita e i criteri di aggiudicazione
● Interlocuzione tra delegato e giudice dell’esecuzione: l’art. 591 ter c.p.c.
● Aggiudicazione del bene e l’art. 187 bis disp. att. c.p.c. , la decadenza dell’aggiudicatario e le conseguenze degli esiti negativi dei tentativi di vendita
Aggiudicazione del bene
● Versamento del saldo prezzo
● Termine per il versamento
● Modalità peculiari di versamento: il pagamento diretto al creditore fondiario e l’erogazione di finanziamento all’aggiudicatario
● Il c.d. mutuo contestuale e adempimenti del professionista delegato
● Gli atti emanati dal delegato nella procedura di vendita e il ricorso ex art. 591 ter nel sistema attuale e nella riforma delineata dalla legge n. 206 del 2021
● L’estinzione della procedura prima dell’aggiudicazione definitiva e la rateizzazione del pagamento del prezzo
Assegnazione del bene al creditore e l’assegnazione a favore di un terzo
● Laboratorio, simulazioni e discussione
IV MODULO (4 H.)
DECRETO DI TRASFERIMENTO
Adempimenti successivi all’aggiudicazione
● Adempimenti preliminari alla predisposizione del decreto di trasferimento
● Decreto di trasferimento: natura, forma e contenuto
Trascrizione e profili fiscali
● Registrazione del decreto di trasferimento
● Problemi della trascrizione delle domande giudiziali anteriori al pignoramento e dei provvedimenti cautelari sul bene
● Trattamento fiscale del decreto di trasferimento: imposte applicabili
● Istanze dell'aggiudicatario: agevolazioni prima casa, applicazione del criterio di determinazione della base imponibile mediante il c.d. prezzo valore
● Voltura catastale
● Regime pubblicitario del decreto di trasferimento: predisposizione della nota di trascrizione
● C.d. effetto purgativo del decreto di trasferimento: predisposizione delle annotazioni di cancellazione delle formalità mediante l'utilizzo del programma UNIMOD
● Decreto di trasferimento come titolo esecutivo: l'ordine di liberazione
● Laboratorio, simulazioni e discussione
V MODULO (4 H.)
PROGETTO DI DISTRIBUZIONE
Distribuzione del ricavato della vendita
● I piano di riparto:
○ i principi che governano la graduazione dei crediti ai sensi degli artt. 2740 e ss. c.c.
○ i criteri distintivi essenziali tra crediti prededucibili, crediti muniti di cause legittime di prelazione e crediti chirografari
○ l’accantonamento dei crediti oggetto di accertamento
● Formazione e approvazione del progetto di distribuzione
● Interferenze tra procedura fallimentare ed esecuzione individuale nella fase di distribuzione del ricavato
● La distribuzione parziale: presupposti, condizioni, modalità
● Il compenso del professionista delegato per le operazioni di vendita
● L’udienza di discussione e il riparto cartolare avanti il professionista delegato
● Le opposizioni distributive ed il rapporto con gli artt. 615 e 617 c.p.c.
● Il ricorso al giudice dell’esecuzione da parte del delegato per risolvere le difficoltà che si
● Presentano nel corso degli adempimenti delegati e il ricorso al giudice dell’esecuzione da parte di altri soggetti
● Il reclamo contro la decisione del giudice dell’esecuzione anche a seguito della recente riforma di cui al D.Lgs. n. 149 del 2022
● Laboratorio, simulazioni e discussione
Test di valutazione finale
La prova è composta da cinquanta domande, sorteggiate nell’ambito di un numero complessivo di quattrocentocinquanta quesiti predisposti dai Consigli nazionali degli Ordini professionali e sarà somministrata al termine del corso, dopo che verranno redatte e rese pubbliche. Per superare la prova sarà necessario rispondere correttamente ad almeno trentacinque domande.
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