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Tra i vari quesiti, particolarmente interessanti, relativi al superbonus 110%, che emergono dalle assemblee condominiali, ci sono sicuramente quelli relativi ai condomini misti: in parte residenziali e in parte commerciali. L'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito l'ambito soggettivo di fruizione del superbonus 110%. In particolare, ha escluso la possibilità di accedere alla detrazione fiscale prevista dal Decreto Rilancio per gli immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.

Cosa accade, dunque, per gli immobili e i condomini di natura mista (in parte residenziale e in parte di altra natura)? L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 572 del 9 dicembre 2020 ha esposto l'esempio di un condominio composto da 10 negozi al piano terra e da 10 abitazioni al primo piano, gli inquilini possono realizzare lavori trainanti e trainati a proprie spese e beneficiare del superbonus 110%.

Nel caso oggetto del quesito, gli interventi da realizzare sono:

• isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante);
• sostituzione degli infissi (intervento trainato);
• sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato).

L’Agenzia ricorda che per interventi “realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali […] che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio […]”.

Di conseguenza, nel caso in esame, scrive l’Agenzia, “l’assemblea condominiale approverà con ‘benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti’ siti al primo piano dell’edificio condominiale gli interventi di isolamento termico e, pertanto, qualora gli stessi assicurino un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del Superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati […]”.

"Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio. In sostanza, è possibile accedere al superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle abitazioni, anche se l’edificio è sia commerciale sia residenziale. Basta che il condominio approvi gli interventi con riferimento ai soli appartamenti, sia redatto un APE ante e post-intervento e sia rispettato ogni altro requisito previsto dalla normativa." Si legge nella nota esplicativa dell'Agenzia.

Addio vetro: in arrivo il legno trasparente per realizzare infissi più robusti, leggeri ed ecologici

Il legno da sempre rappresenta un valido materiale per la produzione di telai per infissi, tuttavia già da tempo si sta pensando di utilizzare questo materiale per la realizzaione di "legno trasparente" in sostituzione del tipico vetro. L'idea, già oggetto di sperimentazione dal 1992, per ora non ha prodotto buoni risultati. Tuttavia, un team di ricerca dell’Università del Maryland e del Colorado e del Forest product laboratory del Dipartimento dell’agricoltura americano, è riuscito invece a mettere a punto un metodo che permetterà di ottenere un materiale identico al vetro, a partire dal legno.

Il materiale in sperimentazione, ha buone caratteristiche di robustezza, un impatto molto inferiore sull’ambiente, e il 50 per cento in più di resistenza rispetto a quello precedentemente sviluppato. Inoltre è molto più leggero del vetro, più biodegradabile e non produce rifiuti. Il vetro, infatti, ha alti costi economici ed ecologici: la sua produzione ha un consistente impatto sull'ambiente in quanto le emissioni di anidride carbonica a livello globale sono pari a 60 milioni di tonnellate per anno. Il legno inoltre ha buone caratteristiche di resistenza termica,è assolutamente compatibile con i processi industriali edili, può sopportare pesi elevati, e il suo effetto è paragonabile a quello del vetro: la sua trasparenza infatti è pari al 90 per cento, con il vantaggio che produce una luce diffusa e più uniformemente distribuita durante tutta la durata del giorno, senza i bagliori e le angolature di quella solare. Non rimuovendo la lignina i ricercatori sono riusciti a ridurre i tempi di realizzazione, evitare la produzione di eccessiva acqua reflua e ottienere una oggetto molto più leggero.

Il metodo utilizzato permette di ottenere la trasparenza senza alterare la struttura del legno; in particolare, viene modificata la struttura rimuovendo solo le molecole che le conferiscono il colore. Per far ciò viene applicata una soluzione di acqua e acqua ossigenata al punto di ebollizione, poi il legno viene esposto alla luce ultravioletta. Dopo 12 ore viene immerso in etanolo per una ulteriore pulizia. Infine i pori vengono riempiti di alcol polivinilico che ha lo scopo di renderlo liscio, e quindi molto simile al vetro. La tipologia di legno utilizzata è la balsa, ottenuta da un albero diffuso nell’America meridionale che ha il legno più leggero esistente, e con un rapidissimo accrescimento: in soli 5 anni è pronta per l’abbattimento. Un altro importante ruolo del legno trasparente potrebbe essere la sostituzione con la plastica. Per esempio per la realizzazione di coperture per gli ortaggi e per le serre, con il vantaggio che quando il sole è alto, all’interno non si raggiungono le temperature troppo elevate tipiche dell’effetto serra.

Il terremoto del 2012 in Emilia ha messo in evidenza la vulnerabilità delle strutture prefabbricate che, in zone classificate come a rischio sismico solo di recente, sono per lo più costruite senza criteri antisismici. In particolare si è assistito al collasso o al grave danneggiamento di questi edifici a causa della mancanza di connessioni strutturali tra le travi e i pilastri e tra questi e gli elementi di copertura. Analizziamo alcune modalità di collasso più frequenti che si sono riscontrate.

• La perdita di appoggio delle strutture orizzontali degli elementi di supporto è stata una delle cause più frequenti di danneggiamento degli edifici prefabbricati ed è avvenuta o per mancanza di elementi di connessione oppure, se in presenza di un perno di collegamento, per crisi del calcestruzzo, per espulsione del copriferro e dello spinotto.

• In presenza di travi principali alte è possibile che in prossimità degli appoggi si inneschi un meccanismo di rotazione che può portare la perdita di equilibrio della trave.

• L’assenza di diaframmi di piano di rigidezza sufficienti per assicurare una distribuzione uniforme delle forze orizzontali ai vari elementi resistenti verticali può portare ad un funzionamento disordinato della struttura.

• In base all’epoca di costruzione dell’edificio, il pannello di tamponamento può essere realizzato in muratura, per gli edifici meno recenti, o in pannelli prefabbricati in calcestruzzo per quelli costruiti negli ultimi 40 anni.Le modalità di collasso possono interessare il solo pannello di rivestimento, se questo è collegato alla struttura principale mediante squadrette non adeguatamente dimensionate a sopportare azioni orizzontali, oppure anche l’intera struttura, nel caso di pannelli ammorsati alla struttura che riescono a funzionare come elementi di controvento, portando in alcuni casi al cedimento del pilastro corto (o pilastro tozzo).

• Negli edifici monopiano gli elementi verticali hanno il compito di sopportare sia le azioni verticali sia quelle orizzontali e sono calcolati considerando uno schema statico a mensola incastra. In alcuni casi, a causa delle forze orizzontali, è stato possibile notare la perdita di verticalità a causa della rotazione rigida al piede dovuta o alla rotazione dell’elemento di fondazione oppure al danneggiamento della struttura in calcestruzzo armato posta a sostegno del pilastro (bicchieri, plinti, ecc…).In altri casi si è notato che il problema principale di questi elementi strutturali è la formazione di una cerniera plastica alla base dei pilastri. In presenza di grandi deformazioni, di azioni di tipo ciclico e in assenza di un adeguato numero di staffe nelle zone critiche dissipative, si raggiunge precocemente il cedimento per instabilità delle barre compresse che porta ad una riduzione della duttilità della sezione e quindi della struttura.

Il progetto di Ricerca e Sviluppo Enea si pone come obiettivo la codifica di una metodologia di lavoro completa, che va dall’analisi, alla progettazione e all’esecuzione di interventi di rinforzo sismico proprio su edifici prefabbricati esistenti. La valutazione della sicurezza finalizzata al calcolo dell’indice di vulnerabilità sismica è un processo complesso, e comprende le seguenti fasi principali: ricerca della documentazione originale di progetto, analisi storico critica, indagini diagnostiche sui materiali esistenti, creazione del modello di calcolo, analisi e verifica degli elementi strutturali.

In particolare la fase conoscitiva del fabbricato rappresenta uno step fondamentale per consentire un’analisi accurata e affidabile del problema, questa molte volte viene sottovalutata dai progettisti. La mancanza di informazioni si traduce in uno spreco di risorse economiche e finanziarie causato dalla necessità di intervenire in modo più diffuso e impattante, anche a causa dei fattori di sicurezza maggiori che è necessario adottare.

Anche la tipologia di analisi adottata gioca un ruolo fondamentale ai fini della definizione dell’intervento di rinforzo e nel calcolo dell’indice di sicurezza.

Il processo adottato prevede l’impiego di tecnologie all’avanguardia, e può essere suddiviso nei seguenti passi fondamentali:

• Rilievo: Tecnologia integrata Laser-Scan 3D. Conoscenza della geometria, precisione, restituzione digitale in BIM;
• Diagnosi: Indagini materiali, Identificazione Dinamica. Conoscenza dei dettagli per analisi;
• Analisi: Valutazione sicurezza sismica ed efficienza energetica (as-built). Individuazione criticità e Indicatori di rischio;
• Intervento: progettazione e messa in opera degli interventi di miglioramento/adeguamento sismico.

Il caso studio, consultabile online, prevede l’applicazione del protocollo ad un edificio con struttura prefabbricata, risalente al 1998. Il fabbricato è di proprietà delle Fonderie Ariotti, storica attività produttiva del comune di Adro.

Gli interventi che danno diritto al Superbonus 110% possono essere realizzati anche attraverso lavori di demolizione e ricostruzione. Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate, che con la risposta 455/2020 ha ripercorso gli ultimi aggiornamenti normativi in materia di detrazioni fiscali e interventi edilizi; tali lavori devono qualificarsi come ristrutturazione edilizia ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001).

Con la risposta all’istanza di interpello n. 455 del 7 ottobre scorso, l’Agenzia ha affrontato proprio il tema dell’accesso al Superbonus per le spese di demolizione e ricostruzione di un edificio. Il caso è quello di un contribuente che ha comprato a febbraio di quest’anno un edificio unifamiliare costruito negli anni ‘50, situato in zona 2 rischio sismico e con classe energetica F. L’intenzione è quella di demolire e ricostruire l’edificio, che avrà una diversa sagoma rispetto al precedente, con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore e una classe di rischio sismico di classe A o superiore. Chiede quindi all’Agenzia delle Entrate quali siano le agevolazioni applicabili.

Nell’istanza la soluzione interpretativa che prospetta è quella di poter agevolare l’operazione di demolizione e ricostruzione con la detrazione del 110% per Sismabonus e incentivi per efficientamento energetico, beneficiando al contempo della detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 16 bis del Tuir.

L’Agenzia conferma innanzitutto la possibilità di applicare le diverse agevolazioni edilizie nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione si configuri come una ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) del primo comma dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001, precisando, ovviamente, che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o ad altro ente territoriale in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche.

Se queste condizioni sono rispettate, il contribuente potrà innanzitutto godere del Sismabonus maggiorato al 110%, essendo l’immobile in zona 2 rischio sismico, con un’agevolazione potenziale di 96.000 euro.

Spetterà altresì la detrazione del 110% per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico di cui al primo comma dell’articolo 119, e quindi di:

• isolamento termico, con una detrazione massima di 60 mila euro;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali, con una detrazione massima di 30 mila euro, poiché comunque viene garantito il miglioramento di due classi energetiche richiesto dalla norma.

Gli interventi trainanti potranno poi determinare l’ulteriore incremento dell’agevolazione per gli interventi trainati: non soltanto impianti solari fotovoltaici e colonnine ricarica di veicoli elettrici, ma anche per gli interventi che ricadono nell’Ecobonus di cui all’articolo 14 del D.L. 63/2013 (sebbene con il ridimensionamento derivante dalla previsione contenuta nel Decreto Requisiti).

Per quanto riguarda invece la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia prevista a regime dall’articolo 16 bis del Tuir, l’Agenzia delle Entrate precisa come nel caso in cui vengano eseguiti sullo stesso immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio che interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96 mila euro.

La definizione di ristrutturazione edilizia è stata recentemente modificata dal DL Semplificazioni (Legge 120/2020). Oggi la ristrutturazione edilizia comprende “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

La proposta di legge è costituita da 140 articoli, nuove definizioni per gli interventi urbanistico- edilizi e solo due titoli abilitativi.

La bozza finale della proposta di legge che sostituirà il T.U. dell’edilizia, elaborata dal tavolo tecnico istituito dal Ministero delle Infrastrutture presso il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, si intitolerà “Disciplina delle costruzioni” e sarà costituita da 140 articoli suddivisi in cinque Titoli sostanziali:

• contenuti e disposizioni generali;
• disciplina delle attività edilizie;
• resistenza e stabilità delle costruzioni;
• sostenibilità delle costruzioni;
• accessibilità delle costruzioni;

a cui si aggiungono  due Titoli conclusivi contenenti le disposizioni transitorie e finali e le abrogazioni, compresa quella del DPR 380/2001.

L’obiettivo della legge è quella di riunire in un unico testo organico le diverse disposizioni riguardanti i diversi aspetti dell’edilizia, dalle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni, all’efficienza energetica, l’adeguamento sismico, e la relativa disciplina autorizzatoria. L’ambito di applicazione della legge riguarderà le costruzioni definite come “tutte le opere di natura edilizia, infrastrutturale e impiantistica”, comprese quelle geotecniche e di protezione ambientale, ferme restando le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e paesaggistici e quelle in materia di abbattimento delle barriere architettoniche.

Per quanto riguarda gli interventi urbanistico-edilizi, vengono fornite nuove definizioni. In particolare saranno definiti interventi di urbanistico-edilizi quelli di trasformazione del territorio, che comportano una modificazione permanente di suolo inedificato, in primis la nuova costruzione; interventi di trasformazione del patrimonio edilizio esistente quelli di ristrutturazione urbanistica, sostituzione edilizia, addizione volumetrica, ricostruzione; interventi di adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente quelli riguardanti la ristrutturazione edilizia, restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, manutenzione ordinaria; infine,opere e interventi minori, i lavori relativi a pertinenze, necessari al superamento delle barriere architettoniche, manufatti rurali temporanei, opere di rinterro e scavo. I titoli abilitativi saranno ridotti a soli due: Permesso di costruire e Segnalazione Certificata di inizio attività, oltre agli interventi di edilizia libera, realizzabili senza alcun titolo abilitativo. Sono normate inoltre l’agibilità degli edifici, la vigilanza sulle costruzioni, la conformità e sono individuate le sanzioni per tutte le violazioni.

Nel Titolo III troviamo le norme per la resistenza e la stabilità delle costruzioni - NTC, zonazione sismica, classe di rischio delle costruzioni, materiali da costruzione -, la definizione dei ruoli degli attori del processo edilizio, gli adempimenti tecnico-amministrativi e le competenze, i controlli e le sanzioni.

Un’importante novità è rappresentata dalla disciplina per il per il fascicolo digitale delle costruzioni, la raccolta organica di informazioni, urbanistiche, catastali, edilizie, impiantistiche, strutturali, ecc. prodotte dai professionisti e/o in possesso della pubblica amministrazione, che concorre al raggiungimento di un più elevato livello di affidabilità delle costruzioni. Il fascicolo dovrà essere redatto ogniqualvolta si realizzi una nuova costruzione e aggiornato quando si eseguono interventi che richiedano un titolo abilitativo, e sarà necessario per ottenere benefici contributivi e/o fiscali e/o assicurativi.

Una parte della legge è dedicata disciplina la sostenibilità delle costruzioni per realizzare un minore impatto ambientale, un risparmio economico in un’ottica di ciclo di vita ed un miglioramento delle condizioni di benessere e sicurezza delle persone, prevedendo l’applicazione dei principi di sostenibilità a tutte le fasi del ciclo di vita. La disciplina del Titolo IV si applica alle nuove costruzioni e agli interventi di ristrutturazione urbanistica e sostituzione edilizia qualunque ne sia la destinazione d’uso. La legge introduce inoltre la Valutazione di sostenibilità ambientale delle costruzioni e degli interventi, che sarà sempre obbligatoria e può essere effettuata dal progettista o da specialisti del settore. Per rilascio dell’agibilità della costruzione, il direttore dei lavori attesta il raggiungimento degli obiettivi indicati nella relazione di sostenibilità ambientale.