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Comprendere del tutto in che modo funzioni attualmente l’operazione di cessione del credito in riferimento all’usufrutto dei bonus edilizi non è semplice. Tante sono le domande e le problematiche alle quali vanno incontro contribuenti, imprese e istituti. Con una recente FAQ divulgata dall'Agenzia delle Entrate, la stessa ha fornito nuovi interessanti spunti che favoriscono una più semplice comprensione dell’argomento.

La cessione dei crediti per i bonus edili ha subito una serie di limitazioni per contrastare le frodi, creando non pochi problemi, introdotte dal Decreto Sostegni-ter (DL 4/2022), sono state corrette con il Decreto Frodi (DL 13/2022). Successivamente i contenuti del Decreto Frodi sono nuovamente confluiti nel Decreto Sostegni-ter.

Le nuove regole sono in vigore a partire dal 17 febbraio 2022. Proprio attorno a questa data ruotano le varie regole disposte, che oltretutto si differenziano anche a seconda della scelta tra cessione del credito e sconto in fattura.

Con l’entrata in vigore del DL n. 13 del 25 febbraio 2022, si è stabilito che, a partire dal 17 febbraio sarebbe stata consentita una sola operazione di cessione del credito “libera”, che il Fisco definisce “jolly”, e due ulteriori cessioni a favore solo di istituti abilitati.

L’Agenzia ha chiarito che continuano a trovare applicazione, non essendo stati modificati dal decreto frodi, il comma 2 dell’art. 28 del DL sostegni-ter, che detta la disciplina transitoria per le comunicazioni effettuate entro il 16 febbraio 2022. Resta valido anche il contenuto del successivo comma 3 dell’art. 28, che prevede la nullità dei contratti stipulati in violazione del divieto delle cessioni plurime.

Per quanto riguarda le comunicazioni effettuate entro il 16 febbraio 2022, quindi, viene spiegato che la disciplina da seguire è quella definita dal DL n. 4 del 27 gennaio 2022. Qui, all’art. 28 comma 2, si stabilisce che i crediti che, prima del 17 febbraio, sono già stati oggetto di una prima operazione di cessione oppure hanno già usufruito dello sconto in fattura, potranno conseguire lo stesso meccanismo previsto per le nuove comunicazioni, ovvero:

• Un’ulteriore cessione “jolly” (anche frazionabile);
• Due cessioni successive alla prima (con credito non frazionabile), solo a favore degli istituti abilitati. Al comma 3 viene chiarito che saranno considerati nulli tutti i contratti che non rispettano i suddetti criteri.

Per le comunicazioni inviate a partire dal 17 febbraio 2022:

• dopo la comunicazione della prima cessione, per le ulteriori cessioni: il cessionario potrà operare solo 2 cessioni qualificate (banche);
• dopo la comunicazione dello sconto in fattura, per le ulteriori cessioni: il fornitore potrà operare ancora una cessione jolly (a chiunque) e 2 qualificate (banche).

Si ricorda che la Comunicazione 2022 dovrà essere inviata entro il 29 aprile.

Sulla Gazzetta ufficiale n. 60 del 12 marzo 2022 è stato pubblicato il Decreto del Ministero delle Infrastrutture e della mobilità sostenibili 8 febbraio 2022, recante “Istituzione della Banca dati nazionale sull’abusivismo edilizio” (BDNAE) – ai sensi dell’articolo 1, comma 27, della legge 27 dicembre 2017, n. 205 in cui saranno raccolte e rese disponibili le informazioni sugli immobili e le opere realizzate in violazione di legge.

Nella prima fase la banca dati sarà alimentata con le informazioni sugli immobili e le opere abusive oggetto delle segnalazioni effettuate dai Comuni. Successivamente avverranno delle estensioni che vedranno la partecipazione dei Ministeri dell’Interno, della Giustizia, della Transizione ecologica, della Cultura, dell’Economia e delle Finanze, dell’Agenzia delle Entrate, delle Regioni e dei Comuni.

Il modus operandi verrà definito mediante tavoli congiunti ed apposite convenzioni nei prossimi mesi, difatti, la completa attuazione del decreto è demandata ad un successivo provvedimento amministrativo che consentirà di:

• definire in modo strutturato l’insieme dei dati che dovrà comporre il sistema informativo, in accordo con le finalità descritte all’art. 2 del decreto stesso ed al contenuto informativo minimo per le segnalazioni ai sensi dell’art. 31, comma 7, del decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001;
• definire gli organi competenti per ciascun territorio, esplicitandone i relativi ambiti di competenza;
• definire le modalità di accreditamento ed i criteri di abilitazione relativi ai singoli utenti afferenti a ciascun organo competente;
• definire l’insieme di dati minimo e la relativa struttura per:la trasmissione di una segnalazione relativa ad un illecito accertato e/o provvedimento emesso; la trasmissione di un’operazione di censimento di ciascun manufatto abusivo da parte di ciascun organo competente;
• definire i criteri di validazione delle informazioni trasmesse dagli organi competenti;
• definire i criteri e le modalità di aggiornamento delle informazioni fornite da ciascun organo competente per ciascun elemento trasmesso;
• definire con quali modalità dovrà essere dato riscontro a ciascun organo competente a seguito della ricezione e dell’avvenuta validazione di una trasmissione;
• definire gli indicatori da produrre in base ai dati, che costituiranno la base dati alimentata dagli organi competenti;
• definire i criteri di visibilità e l’insieme dei dati da esporre per la consultazione da parte delle amministrazioni pubbliche competenti in materia di abusivismo edilizio;
• stabilire le eventuali necessità di integrazione con le banche dati nazionali.

• Nella banca dati saranno censiti i manufatti abusivi presenti sul territorio nazionale e le relative informazioni potranno essere consultate dalle amministrazioni pubbliche competenti in materia di abusivismo edilizio. Il sistema consentirà di agevolare la programmazione e il monitoraggio degli interventi di demolizione delle opere abusive da parte dei Comuni. La BDNAE sarà alimentata direttamente dagli enti coinvolti nel progetto purché competenti in materia di abusivismo edilizio, (ex art. 1, comma 27, della legge n. 205 del 2017) i quali potranno condividere e/o trasmettere esclusivamente tramite il sistema informatico le informazioni relative agli illeciti accertati e ai provvedimenti emessi.

La raccolta condivisa consentirà, afferma dal Mims il ministro Giovannini :“di mettere a sistema le informazioni sulle opere abusive nel Paese e rafforzare le azioni di contrasto contro un fenomeno illegale che ha arrecato gravi danni alla vivibilità delle città e all’ambiente” e continua precisando che “l’iniziativa richiede un’azione congiunta di diversi ministeri e la collaborazione di Regioni e di enti locali. Abbiamo così avviato un percorso virtuoso per proteggere e tutelare meglio i territori”.

La rotazione degli incarichi nel caso di procedura negoziata con invito non è obbligatoria, tanto più se l'operatore uscente ha svolto in maniera eccellente il servizio: la giustizia amministrativa lo ha specificato più volte, come nel caso affrontato dal Tar Campania con la sentenza n. 978/2022.

Il caso nasce dal ricorso presentato da una società di servizi contro una stazione appaltante. La stazione appaltante, nel caso specifico un istituto scolastico, aveva pubblicato sul proprio sito come da art. 36, comma 2b, e art. 58 del D.Lgs. 50/2016 (Codice dei Contratti Pubblici), l’invito alla manifestazione di interesse alla partecipazione alla procedura negoziata senza bando di gara per la concessione di un servizio della durata di 6 anni, da aggiudicare con il criterio del prezzo più basso (ex art. 95, comma 4b, del Codice dei Contratti).

Nel verbale di pubblicazione di scelta degli operatori economici da interpellare nella procedura negoziata, la stazione appaltante ha puntualizzato che nella determina d’indizione sarebbe stata indicata nell'elenco degli operatori l'eventuale presenza dell'operatore uscente, "dandone la dovuta motivazione”.

Proprio l'operatore uscente si è aggiudicato la gara: per tale motivo il secondo classificato ha presentato ricorso al TAR, specificando sia la violazione del principio di rotazione degli inviti ex art. 36 d.lgs. n. 50/2016, in quanto l’impresa concorrente aggiudicataria dell’affidamento in contestazione sarebbe l’aggiudicataria uscente. Ma soprattutto, dopo una richiesta di accesso agli atti, era stata rilevata un'incongruenza con la tabella dei prezzi presentata in fase di gara e, nonostante la Stazione Appaltante abbia richiesto di produrre la documentazione esatta, l'operatore non solo non l'ha fatto, ma si è comunque visto affidare ugualmente l'incarico.

Secondo il TAR non si è incorsi nella violazione del principio di rotazione degli inviti (e degli affidamenti) enunciato dall’art.36 d.lgs. n. 50/2016: la Stazione Appaltante ha infatti specificamente e adeguatamente motivato la deroga, evidenziando nella determina a contrarre che “l’operatore economico uscente ha fornito in precedenza un servizio di ottimo livello con notevole soddisfazione dell’utenza, utilizzando personale qualificato, rispettando i tempi stabiliti, rispettando alla lettera il capitolato speciale d'appalto, offrendo un prezzo adeguato di mercato e ribassando rispetto alla richiesta media; ciò è attestato inoltre dal curriculum dell’operatore in merito alle attività svolte di tipologia similare e dall’attestato di regolare esecuzione rilasciato da questo Istituto per i servizi svolti”. Da questo punto di vista, il giudice ha anche sottolineato tale orientamento è specificato nelle Linee guida n.4.

Il ricorso è stato accolto per la mancata produzione e presentazione di documentazione richiesta: la Stazione Appaltante ha infatti valutato erroneamente l’affidabilità e la sostenibilità economica dell’offerta dell’aggiudicataria, dato che non ha fornito prova della correttezza delle modalità di acquisizione della “Tabella prezzi unitari dell’offerta”. L'aggiudicazione dell’appalto è stata quindi annullata, con conseguente dichiarazione di inefficacia del contratto, qualora stipulato.

Il “bonus facciate” è la detrazione fiscale per gli interventi di recupero o restauro della facciata esterna degli edifici ubicati nelle Zone Territoriali Omogenee A e B (Dm n.1444 del 2 aprile 1968). Tale bonus è ammesso per le spese relative a interventi finalizzati al recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unità immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali e agli immobili patrimonio, cioè i beni che non sono né strumentali né merce, ma costituiscono un investimento per l’impresa.

I beneficiari dell’agevolazione sono:le persone fisiche, compresi gli esercenti arti e professioni,gli enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale,le società semplici,le associazioni tra professionisti,i contribuenti che conseguono reddito. Ovviamente, per poter accedere alla detrazione i beneficiari devono:essere proprietari o nudi proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento sull’immobile (usufrutto, uso, abitazione o superficie);detenere l’immobile in base a un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato, ed essere in possesso del consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

La detrazione è stata introdotta dalla legge di bilancio 2020 , ma con la legge di Bilancio 2022 è stata ridotta l’aliquota detraibile dal 90% al 60%.

La circolare n. 2/E del 2020 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che sono ammessi al bonus facciate, gli interventi sull’involucro “esterno visibile dell’edificio, vale a dire sia sulla parte anteriore, frontale e principale dell’edificio, sia sugli altri lati dello stabile (intero perimetro esterno)” e, in particolare, gli interventi sugli elementi della facciata costituenti esclusivamente la “struttura opaca verticale".

Gli interventi riguardano: ripristino e rinnovo degli elementi costitutivi,mera pulitura e tinteggiatura della facciata esterna dell’edificio, dei balconi, degli ornamenti e dei fregi (consolidamento, ripristino, inclusa la mera pulitura e tinteggiatura della superficie, o rinnovo degli elementi costitutivi);lavori riconducibili al decoro urbano riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata, lavori riconducibili al decoro urbano quali quelli riferiti alle grondaie, ai pluviali, ai parapetti, ai cornicioni e alla sistemazione di tutte le parti impiantistiche che insistono sulla parte opaca della facciata.

Vengono incluse, inoltre, le spese sostenute per la rimozione e impermeabilizzazione e rifacimento della pavimentazione del balcone nonché per rimozione e riparazione delle parti ammalorate dei sotto-balconi e dei frontalini e successiva tinteggiatura.

Con riferimento all’intervento di isolamento “a cappotto”, sono ammesse le spese per la realizzazione dell’intervento di isolamento sull’involucro esterno visibile dell’edificio, restando escluse quelle riferite, invece, all’intervento effettuato sulle facciate interne dell’edificio – se non visibili dalla strada o da suolo ad uso pubblico – nonché sulle strutture opache orizzontali o inclinate dell’involucro edilizio. Gli interventi di efficienza energetica influenti dal punto di vista termico o che interessino oltre il 10% dell’intonaco della superficie disperdente lorda complessiva dell’edificio devono soddisfare sia i requisiti di cui al Decreto Mise 26 giugno 2015 (“requisiti minimi”) sia i valori limite della trasmittanza termica utile U delle strutture componenti l’involucro edilizio espressa in (W/m²K) (Allegato B Tabella 2 del Decreto Mise 26 gennaio 2010).

Vale anche per le spese sostenute per l’isolamento dello “sporto di gronda“, trattandosi di un elemento che insiste sulla parte opaca della facciata, nonché per i lavori aggiuntivi quali lo spostamento dei pluviali, la sostituzione dei davanzali e la sistemazione di alcune prese e punti luce esterni, lo smontaggio e rimontaggio delle tende solari ovvero la sostituzione delle stesse, nel caso in cui ciò si rendesse necessario per motivi tecnici.

Nell'area di Shenzhen, in Cina, lo studio d'architettura MVRDV ha recuperato un edificio industriale in disuso trasformandolo in una "fabbrica creativa". L'edificio ospita gli uffici dell'Urban Research Institute of China Vanke e altri in affitto. La sua copertura è una grande terrazza verde e diventa un giardino pubblico che offre diversi servizi e attività.

Si tratta del recupero di un ex edificio industriale di Nantou, centro urbano appartenente alla conurbazione di Shenzhen,che dal suo passato di città storica è oggi diventata un villaggio urbano caratterizzato dalla presenza di alti grattacieli. Il progetto è stato realizzato in collaborazione con l'Urban Research Institute of China Vanke, vaLue Design e lo Shenzhen Bowan Architecture Design Institute.

Al posto della demolizione e successiva ricostruzione, gli architetti hanno offerto una trasformazione: un riuso che migliora e riutilizza la struttura esistente con minori emissioni di carbonio rispetto a una nuova costruzione. Una scelta chiave che permette di conservare parte della storia dei luoghi, rafforzando il più ampio programma di sostenibilità condotto da Vanke per Nantou. Il progetto s’inserisce in un piano strategico che vuole rendere questo centro urbano un distretto per la creatività e la cultura. Il villaggio è oggetto di una serie di ristrutturazioni in cui sono coinvolti diversi studi di architettura di fama internazionale, lo scopo è trasformarlo in un centro promotore di cultura e creatività per Shenzhen.

A dimostrazione delle possibilità del riuso di edifici considerati ormai alla fine della loro vita utile, l'architetto Winy Maas di MVRDV ha raccontato che per Idea Factory il primo passo è stato rinforzare la struttura esistente per poter aggiungere un piano ulteriore, al fine di massimizzare la superficie disponibile intensificando l'uso dell'edificio. L’edificio di partenza è un semplice parallelepipedo sorretto da una regolare struttura portante in cemento armato, che diventa perno della trasformazione. Si eleva per sei livelli fuori terra con i fronti caratterizzati dalla ritmica successione di file di aperture finestrate. È chiuso superiormente da una copertura piana. L’architettura rifunzionalizza l’edificio senza snaturarlo. Il progetto scava l’interno del volume mantenendo e rinforzando solai, travi e pilastri. Ricostruendo le nuove facciate arretrate, rispetto al limite dello scheletro strutturale, si è creato per ogni piano un percorso di logge aperte che avvolgono l'edificio e offrono ambienti creativi dinamici da usare per il relax e gli incontri casuali.

Il completo svuotamento dell’interno consente di forare l’edificio dal piano terra fino alla copertura, dando vita ad una nuova scala, focus della struttura. L'ingresso alla scala è racchiuso in una struttura rivestita in legno che sporge dal filo della costruzione e si protende verso una piccola piazza pubblica. Al suo interno, è rivestita di specchi con insegne luminose al neon che evocano la prima fase di urbanizzazione di Shenzhen. Il percorso si sviluppa attraverso l'edificio e riemerge sulla facciata opposta a quella di ingresso con un belvedere. Si tratta di un'area di sosta che sporge dal filo della costruzione al quarto piano e offre viste panoramiche sul contesto urbano circostante. Il percorso riprende all'interno dell'edificio per arrivare al giardino sul tetto, dove ai visitatori si presenta un grande labirinto di attività che incoraggia l'interazione e l'inclusione.

La schematica regolarità dell’edificio, riflessa nelle sue piante e nei suoi prospetti, diventa la matrice per la trasformazione, verde, della sua copertura piana.