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Le imprese chiedono l’intervento del Governo: sono diventati insostenibili i costi per le materie prime. La denuncia partita dall’Associazione Nazionale Costruttori Edili (ANCE) svela numeri esorbitanti e rallentamenti negli approvvigionamenti che stanno causando l’arresto di cantieri sia pubblici che privati.

Il prezzo dell’acciaio è salito del 130%, i polietileni del 40%, il rame del 17%, il petrolio del 34% ecc. L’incremento della domanda del settore delle costruzioni in Cina sarebbe alla base del rialzo del prezzo dell’acciaio su scala mondale, stando al rapporto dell’Ocse del 2020. Situazione che non può non essersi aggravata ancor di più a causa della pandemia.

Il rischio a cui si va incontro è quello di compromettere gli interventi previsti dal Recovery Plan. Inoltre, il Codice dei Contratti non dispone di meccanismi di revisione dei prezzi, per cui i contratti non risultano più sostenibili. L’ANCE ha dunque richiesto al Governo “un intervento normativo urgente attraverso il quale riconoscere alle imprese gli incrementi straordinari di prezzo intervenuti”.

La Ministra E. Mazzetti è tra i firmatari di un’interpellanza urgente rivolta al Ministero delle Infrastrutture che prevede la messa in campo di un sistema di compensazione urgente e straordinario, nello specifico un decreto che trimestralmente tenga conto delle variazioni percentuali tra il 2021 e i prezzi medi del 2020.

Si propone di:“introdurre un meccanismo di compensazione urgente e straordinario per i lavori eseguiti nel corso del 2021, attraverso il quale riconoscere alle imprese gli incrementi eccezionali intervenuti, da applicarsi, anche in deroga alle disposizioni vigenti, a tutti i lavori in corso di esecuzione alla data di entrata in vigore della norma”.

I primi disagi erano stati avvertiti già dallo scorso ottobre, si è verificato un importante aumento della domanda a cui non ha fatto riscontro una sufficiente offerta, complice dell’aumento della richiesta nel corso di quest’anno è senz’altro anche il Suberbonus.

Il settore dell’edilizia non è il solo coinvolto, anche il settore ceramico, il settore automobilistico, il settore dei trasporti marittimi ecc. hanno subito il rincaro delle materie prime, con un incremento della competitività fra le imprese. Tuttavia, non si tratterebbe di una contingenza del mercato italiano, ma di un fenomeno che sta compromettendo il mercato internazionale.

Quello che ci si aspetta dal futuro, a meno di interventi tempestivi, non pare essere una tendenza al ribasso, al contrario il prezzo di alcuni prodotti potrebbe addirittura continuare a salire.

Tra i vari quesiti, particolarmente interessanti, relativi al superbonus 110%, che emergono dalle assemblee condominiali, ci sono sicuramente quelli relativi ai condomini misti: in parte residenziali e in parte commerciali. L'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito l'ambito soggettivo di fruizione del superbonus 110%. In particolare, ha escluso la possibilità di accedere alla detrazione fiscale prevista dal Decreto Rilancio per gli immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.

Cosa accade, dunque, per gli immobili e i condomini di natura mista (in parte residenziale e in parte di altra natura)? L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 572 del 9 dicembre 2020 ha esposto l'esempio di un condominio composto da 10 negozi al piano terra e da 10 abitazioni al primo piano, gli inquilini possono realizzare lavori trainanti e trainati a proprie spese e beneficiare del superbonus 110%.

Nel caso oggetto del quesito, gli interventi da realizzare sono:

• isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante);
• sostituzione degli infissi (intervento trainato);
• sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato).

L’Agenzia ricorda che per interventi “realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali […] che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio […]”.

Di conseguenza, nel caso in esame, scrive l’Agenzia, “l’assemblea condominiale approverà con ‘benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti’ siti al primo piano dell’edificio condominiale gli interventi di isolamento termico e, pertanto, qualora gli stessi assicurino un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del Superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati […]”.

"Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio. In sostanza, è possibile accedere al superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle abitazioni, anche se l’edificio è sia commerciale sia residenziale. Basta che il condominio approvi gli interventi con riferimento ai soli appartamenti, sia redatto un APE ante e post-intervento e sia rispettato ogni altro requisito previsto dalla normativa." Si legge nella nota esplicativa dell'Agenzia.

Con la risposta all’interpello n. 121/2021 l’Agenzia delle Entrate fornisce nuovi chiarimenti sulla demolizione/ricostruzione di unità collabenti prive di impianti e le possibilità di agevolazione riservate dal Superbonus 110%.

Nell'interpello si descrive l'unità come un rudere composto da due unità immobiliari accatastate in F2 c.d. “unità collabenti”, ed il proprietario vorrebbe effettuare le seguenti lavorazioni: • demolire e ricostruire con stessa forma e dimensione, con frazionamento in sei unità immobiliari; • eseguire interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico sull’edificio; • istallare un impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia a legna per servire le 6 unità abitative; • eseguire interventi di isolamento termico dell’edificio con il miglioramento di due classi energetiche.

L’intero fabbricato risulta: privo di impianto di riscaldamento; ubicato in zona montana non servita dalle reti del gas, dell’acqua potabile e della fognatura pubblica ma solo da corrente elettrica.

L’istante chiede, in merito agli interventi che intende eseguire, se può beneficiare del Superbonus 110 (artt. 119 e 121 del dl n. 34/2020).

L’Agenzia delle Entrate premette che, come chiarito nella circolare n. 30/E, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti) a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

L’Agenzia ritiene che l’istante può beneficiare delle detrazioni al 110% solamente in relazione agli interventi relativi alla riduzione del rischio sismico “sismabonus”, sempreché gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione siano inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera. d), del dpr 380/2001, circostanza provata dal titolo edilizio rilasciato dal Comune.

La detrazione al 110% non spetta invece per le spese relative agli interventi di efficientamento energetico in considerazione del fatto che l’edificio oggetto dell’intervento è privo di impianto di riscaldamento.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto alcune modifiche all'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), introducendo nuove opportunità per i contribuenti di accedere alle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus) con specifico riferimento agli interventi che rientrano nel cosiddetto ecobonus 110%. La distinzione tra interventi trainanti e trainati rimane invariata; mentre però i primi (trainanti) accedono direttamente al bonus 110%, i secondi (trainati) rilevano la detrazione maggiorata solo quando eseguiti congiuntamente ai trainanti. La condizione affinché gli interventi possano essere trainati è che le date delle spese sostenute per gli interventi siano ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

La Legge di Bilancio 2021 ha aggiornato l'elenco degli interventi trainanti di riqualificazione energetica che accedono all'ecobonus 110%, che adesso si potrà fruire per:

• l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico);
• la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
• gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
• gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

E' bene ricordare che i primi due interventi (isolamento termico e coibentazione del tetto) hanno un limite di spesa complessivo, quindi la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

• ad euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• ad euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• ad euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Se effettuati congiuntamente ad uno degli interventi trainati, la nuova versione del Decreto Rilancio prevede che possono utilizzare l'aliquota maggiorata del 110% anche i seguenti interveti trainati:

• gli interventi di abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
• efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
• acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
• acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti;
• installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

Inoltre la Legge di Bilancio 2021 ha allargato la possibilità di accesso all'ecobonus:

• agli edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico o coibentazione del tetto, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A;
• agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Gli interventi che danno diritto al Superbonus 110% possono essere realizzati anche attraverso lavori di demolizione e ricostruzione. Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate, che con la risposta 455/2020 ha ripercorso gli ultimi aggiornamenti normativi in materia di detrazioni fiscali e interventi edilizi; tali lavori devono qualificarsi come ristrutturazione edilizia ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001).

Con la risposta all’istanza di interpello n. 455 del 7 ottobre scorso, l’Agenzia ha affrontato proprio il tema dell’accesso al Superbonus per le spese di demolizione e ricostruzione di un edificio. Il caso è quello di un contribuente che ha comprato a febbraio di quest’anno un edificio unifamiliare costruito negli anni ‘50, situato in zona 2 rischio sismico e con classe energetica F. L’intenzione è quella di demolire e ricostruire l’edificio, che avrà una diversa sagoma rispetto al precedente, con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore e una classe di rischio sismico di classe A o superiore. Chiede quindi all’Agenzia delle Entrate quali siano le agevolazioni applicabili.

Nell’istanza la soluzione interpretativa che prospetta è quella di poter agevolare l’operazione di demolizione e ricostruzione con la detrazione del 110% per Sismabonus e incentivi per efficientamento energetico, beneficiando al contempo della detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 16 bis del Tuir.

L’Agenzia conferma innanzitutto la possibilità di applicare le diverse agevolazioni edilizie nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione si configuri come una ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) del primo comma dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001, precisando, ovviamente, che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o ad altro ente territoriale in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche.

Se queste condizioni sono rispettate, il contribuente potrà innanzitutto godere del Sismabonus maggiorato al 110%, essendo l’immobile in zona 2 rischio sismico, con un’agevolazione potenziale di 96.000 euro.

Spetterà altresì la detrazione del 110% per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico di cui al primo comma dell’articolo 119, e quindi di:

• isolamento termico, con una detrazione massima di 60 mila euro;
• sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali, con una detrazione massima di 30 mila euro, poiché comunque viene garantito il miglioramento di due classi energetiche richiesto dalla norma.

Gli interventi trainanti potranno poi determinare l’ulteriore incremento dell’agevolazione per gli interventi trainati: non soltanto impianti solari fotovoltaici e colonnine ricarica di veicoli elettrici, ma anche per gli interventi che ricadono nell’Ecobonus di cui all’articolo 14 del D.L. 63/2013 (sebbene con il ridimensionamento derivante dalla previsione contenuta nel Decreto Requisiti).

Per quanto riguarda invece la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia prevista a regime dall’articolo 16 bis del Tuir, l’Agenzia delle Entrate precisa come nel caso in cui vengano eseguiti sullo stesso immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio che interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96 mila euro.

La definizione di ristrutturazione edilizia è stata recentemente modificata dal DL Semplificazioni (Legge 120/2020). Oggi la ristrutturazione edilizia comprende “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.