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Per mutuo fondiario si intende un contratto di finanziamento a medio o lungo termine, che può essere richiesto per l’acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale o ai fini della ristrutturazione dello stesso. In altre parole, si tratta di un contratto di finanziamento sottoscritto con una Banca alla quale si domanda la concessione, con obbligo restitutivo, in un periodo di tempo che varia da un minimo di dodici mesi ad un massimo di trenta anni, di una determinata somma di denaro per l’acquisto, la costruzione o la ristrutturazione della prima casa. Il mutuo fondiario trova la sua disciplina nell’articolo 39 del Testo Unico Bancario (TUB). Il finanziamento non può essere superiore all’80% del valore dell’immobile e deve essere accompagnato da ipoteca di primo grado sull’immobile dato in garanzia (sul bene, cioè, non devono risultare iscritte ipoteche precedenti), affinché, in caso di inadempienza del consumatore (mancati pagamenti delle rate da parte del mutuatario), la Banca potrà rivalersi per prima sull’immobile ipotecato. Nel mutuo fondiario, è la Banca d'Italia a stabilire il massimo importo delle somme da erogare, in base al valore dell’immobile ipotecato o in ordine ai costi degli interventi di ristrutturazione da effettuare sullo stesso. Il contratto di mutuo fondiario si differenzia dal contratto di mutuo ipotecario, per il fatto che quest’ultimo ha durata inferiore e può essere richiesto anche per altre finalità (per esempio, per l’acquisto di una seconda casa o la rinegoziazione di un mutuo già in corso). La giurisprudenza (Cass. n. 17352/2017), ha affermato che in caso di concessione di un mutuo fondiario con una copertura del prezzo di acquisto superiore all’80% (del prezzo di vendita o del valore periziato in base a quanto stabilito dal contratto), il finanziamento è da considerarsi nullo. Conseguentemente, trattandosi di nullità totale, l’Istituto di credito può trasformare il mutuo da fondiario a ipotecario. La trasformazione in questione non opera sia nel caso in cui il mutuatario sia consapevole della nullità del contratto e/o della violazione del limite legale, sia qualora la nullità derivi da illiceità del contratto (che si ha, ad esempio, quando il contratto viene stipulato non considerando un espresso divieto normativo). I principali vantaggi del mutuo fondiario concernono tassi di interesse applicati e spese notarili decisamente inferiori rispetto ai mutui ipotecari, nonché un regime fiscale agevolato. Inoltre, il mutuo fondiario può essere estinto immediatamente pagando le relative commissioni previste dalla Banca, il che implica la cancellazione automatica e immediata dell’ipoteca sull’immobile.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'