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L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. Il locatore, quindi, può soddisfare (in tutto o in parte) il suo credito per i canoni con il deposito cauzionale ed eccepire l'estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito. (Trib. Latina, sent. n. 549 del 07/03/2023)

In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto. (Cass. Civ. Sez. VI, 05/01/2023, n. 194)

Le cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani sono devolute alla competenza per materia del Tribunale: tra di esse rientrano quelle aventi ad oggetto la restituzione, anche in parte, del deposito cauzionale al conduttore, nel quadro di un cessato rapporto di locazione immobiliare ad uso abitativo. (Trib. Roma Sez. VI, 29/04/2022, n. 6914)

In tema di estensione dei limiti del giudicato ex articolo 2909 del Cc, quando il decreto ingiuntivo non sia stato opposto, il giudicato così formatosi fa stato tra le parti non solo sull’esistenza e validità del rapporto corrente inter partes, ma anche circa l’inesistenza di fatti impeditivi o estintivi, non dedotti ma deducibili nel giudizio di opposizione. Nel caso di specie, dopo la restituzione del deposito cauzionale da parte dell’ex locatore, avvenuta dopo la notificazione del decreto ingiuntivo richiesto dall’ex conduttore e divenuto definitivo, l’ex locatore aveva poi chiesto con altro procedimento di ingiunzione il pagamento di oneri accessori. Per i giudici tali pretese economiche dovevano essere fatte valere dall’ex locatore in sede di opposizione al primo decreto ingiuntivo, il cui passaggio in giudicato preclude l’esame del merito. (App. Roma Sez. VIII, 07/12/2021, n. 7634)

In tema di contratto di locazione, i caratteri tipici del preliminare possono rinvenirsi nell’assunzione da parte di entrambe le parti di un obbligo di ” facere”, ossia di prestare il consenso al futuro definitivo, nella previsione di un termine finale per la stipula del definitivo, nel differimento al momento della conclusione del definitivo del versamento del deposito cauzionale. Né costituisce un ostacolo alla qualificabilità di un contratto di tal fatta come contratto preliminare la previsione della consegna anticipata dell’ immobile, con facoltà per il promissario conduttore di eseguire sull’ immobile medesimo lavori specificamente previsti nel contratto, circostanza, questa, che spesso caratterizza anche il preliminare di compravendita. (Trib. Benevento, 13/09/2021, n. 1774)

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, considerato che la funzione del deposito cauzionale è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l’omesso ripristino dei locali, va evidenziato che l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. (Trib. Pavia Sez. II, 06/03/2020, n. 1765)

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'

La registrazione del contratto di affitto è obbligatoria. Se non si provvede a questo adempimento il contratto è da considerarsi nullo. Questa nullità interessa soprattutto il proprietario dell'immobile, dal momento che in costanza di una locazione nulla, il locatore non può percepire i canoni concordati con l'inquilino e, in caso di morosità di quest’ultimo, non può nemmeno sfrattarlo, secondo la procedura prevista dalla legge. Spetta al locatore dell'immobile provvedere alla registrazione del contratto. Più precisamente, per non incorrere in alcuna responsabilità, deve farlo “nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile”. Inoltre, nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato” (Art. 13 Legge 431/1998). L’art. 8 della Legge 392/1978 stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. Ciò significa che la spesa in questione viene divisa al 50% tra il proprietario dell’immobile ed il conduttore, anche se in alcune occasioni è il locatore che si assume l'onere di versare l'intero tributo. Tuttavia, non bisogna trascurare che nei riguardi dell'Agenzia delle Entrate l'imposta grava su entrambi ed integralmente. In altre parole, proprietario e inquilino sono solidalmente responsabili qualora dovessero dimenticare di versare la tassa di registrazione. Essi potrebbero essere chiamati, anche separatamente, a pagare l'intero importo, fatta salva la possibilità di recuperare il dovuto dalla controparte. Se si tratta di locazione di un immobile ad uso abitativo, la tassa di registrazione è pari al 2%. Questa percentuale va calcolata considerando il canone di locazione dovuto per un anno intero. Il risultato ottenuto dovrà essere, poi, moltiplicato per le varie annualità del contratto. I contratti di locazione a canone concordato, che si riferiscono agli immobili siti all'interno dei cosiddetti Comuni "ad elevata tensione abitativa", usufruiscono di un'imposta agevolata. Difatti, in tali casi la tassa di registrazione dell'affitto è più bassa, dal momento che la base imponibile su cui va calcolato l'onere fiscale è ridotta al 70%. Inoltre, non vige l'obbligo di registrazione, qualora il contratto preveda una locazione di durata non superiore ai 30 giorni in un anno. Nelle ipotesi di mancata di registrazione del contratto di locazione sono previste delle sanzioni. Più nello specifico “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200” (Art. 69 Dpr 131/1986).

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'