Partiamo dal presupposto che l’Autorizzazione Paesaggistica sia un atto autonomo richiesto in virtù di una specifica disciplina, con validità di cinque anni.
Negli interventi di edilizia libera l’autorizzazione de quò risulta necessaria laddove presente vincolo paesaggistico, dovendo conseguire preliminarmente all’inizio dei lavori tale atto di assenso.
Se volessimo dare uno sguardo al rapporto tra titolo edilizio ed autorizzazione paesaggistica, emerge dall’art.146 comma 9 del D.Lgs 42/2004 essere l’Autorizzazione Paesaggistica “atto autonomo e presupposto dei titoli edilizi” ragion per cui il titolo abilitativo edilizio non può essere rilasciato o reso effettivo senza il previo parere, nulla osta o autorizzazione favorevole da parte della Soprintendenza ai beni culturali ed ambientali.
Resta, comunque, come da costante giurisprudenza, valevole il fatto che la mancata acquisizione non renda illegittimo il titolo edilizio, più precisamente, trattandosi di due diverse tipologie di atti, autonomi l’uno rispetto all’altro.
Le disposizioni del Testo Unico per l’Edilizia, d. P.R. 380/2001 in relazione agli atti di assenso
Nell’introdurre la disciplina urbanistico – edilizia è l’art. 1 “Ambito di applicazione” al comma 1 a riportare il testo inerisca “i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia” facendo comprendere al lettore, al successivo comma 2, lo stesso testo unico per l’edilizia non attenga in alcun modo quanto riguardante normative settoriali specifiche, pertanto da quel punto di vista non ne legittima la liceità. In tal senso viene precisato, anche nel disciplinare l’attività edilizia non soggetta ad alcuna comunicazione allo Sportello Unico per l’Edilizia, ovvero al protocollo del Comune per gli enti sprovvisti di S.U.E., che non possano essere iniziati i lavori, sia nel recitare “Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e ambientali contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (oggi decreto legislativo 42/2004), la normativa di tutela dell’assetto idrogeologico, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia”.
Non si limita ancora il concetto disposto dal T.U.E., ripreso, ulteriormente al comma 1 dell’art.6 “Attività edilizia libera”, che testualmente recita: “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisimiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, i seguenti titoli sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo edilizio […]”, proseguendo il disposto normativo con la elencazione delle opere.
Resta inteso che il mancato conseguimento dell’autorizzazione paesaggistica sia condizione di inefficacia, ma non di validità del titolo edilizio come confermato al prima citato comma 9 dell’art.146: “i lavori non possano essere iniziati in difetto dell’autorizzazione paesaggistica, senza riferimento al titolo edilizio”.
Il Consiglio dei Ministri del 10 novembre 2021 ha approvato il cosiddetto decreto antifrode, provvedimento del governo che contiene una stretta sui controlli relativi alle agevolazioni edilizie.
Il decreto legge 11 novembre 2021 numero 157 recante “Misure urgenti per il contrasto alle frodi nel settore delle agevolazioni fiscali ed economiche”, è stato pubblicato ieri in Gazzetta Ufficiale ed è in vigore da oggi, 12 novembre 2021. E' articolato in 5 articoli:
- art. 1 – Misure di contrasto alle frodi in materia di detrazioni per lavori edilizi e cessioni dei crediti. Estensione dell’obbligo del visto di conformità e della congruità dei prezzi
- art. 2 – Misure di contrasto alle frodi in materia di cessioni dei crediti. Rafforzamento dei controlli preventivi
- art. 3 – Controlli dell’Agenzia delle entrate
- art. 4 – Clausola di invarianza finanziaria
- art. 5 – Entrata in vigore
L'obiettivo è quello di evitare le frodi relative alle detrazioni e cessioni di crediti per lavori edilizi ed estende l’obbligo del visto di conformità, previsto ora per la cessione del credito o lo sconto in fattura, anche nel caso in cui il cosiddetto “superbonus al 110%” venga utilizzato dal beneficiario in detrazione nella propria dichiarazione dei redditi, tranne nei casi in cui la dichiarazione stessa sia presentata direttamente dal contribuente o tramite il sostituto d’imposta.
L’obbligo per il visto di conformità viene inoltre esteso anche in caso di cessione del credito o sconto in fattura relativi alle detrazioni fiscali per lavori edilizi diversi da quelli che danno diritto al “superbonus al 110%”.
Il potenziamento dell’attività di controllo dell’Amministrazione finanziaria è contenuto nell’articolo 3 del testo.
Nella parte iniziale si prevede quanto segue:“L’Agenzia delle entrate, con riferimento alle agevolazioni richiamate agli articoli 1 e 2 del presente decreto, nonché alle agevolazioni e ai contributi a fondo perduto, da essa erogati, introdotti a seguito dell’emergenza epidemiologica da Covid-19, ferma restando l’applicabilità delle specifiche disposizioni contenute nella normativa vigente, esercita i poteri previsti dagli articoli 31 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica 29 settembre 1973, n. 600, e dagli articoli 51 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica 26 ottobre 1972, n. 633.”
All’Agenzia delle Entrate viene attribuita la possibilità di sospendere fino a 30 giorni l’efficacia delle comunicazioni su cessioni del credito o su sconti in fattura per controlli preventivi, nei casi in cui vengano riscontrati particolari profili di rischio.
Il decreto legge anti-frode espone anche quali sono i criteri che verranno utilizzati per riconoscere i profili di rischio in riferimento all’utilizzo della cessione del credito col Superbonus 110% e gli altri bonus casa.
Per riconoscere le attività fraudolente, il Fisco considererà:
- I dati inseriti dai soggetti nelle comunicazioni, per vedere se risultano regolari e coerenti;
- I dati riferibili ai crediti oggetto di cessione;
- L’operato di tutti i soggetti coinvolti nelle operazioni di cessione, sulla base delle informazioni presenti nell’Anagrafe tributaria o in possesso dell’Amministrazione finanziaria;
- Le opzioni di cessione eventualmente effettuate in precedenza dai soggetti.
Sono inoltre presenti tetti massimi per le spese che saranno stabiliti da un successivo decreto del Ministero della transizione ecologica, da approvare entro 30 giorni.
La congruità delle spese deve essere asseverata dai tecnici abilitati.
Viene disciplinata, razionalizzata e potenziata l’attività di accertamento e di recupero da parte dell’Agenzia delle Entrate, relativamente alle detrazioni e cessioni dei crediti per lavori edilizi ed ai contributi a fondo perduto previsti dall’articolo 25 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (cosiddetto “decreto rilancio”).
Gli interventi che danno diritto al Superbonus 110% possono essere realizzati anche attraverso lavori di demolizione e ricostruzione. Lo ha spiegato l’Agenzia delle Entrate, che con la risposta 455/2020 ha ripercorso gli ultimi aggiornamenti normativi in materia di detrazioni fiscali e interventi edilizi; tali lavori devono qualificarsi come ristrutturazione edilizia ai sensi del Testo Unico dell’Edilizia (Dpr 380/2001).
Con la risposta all’istanza di interpello n. 455 del 7 ottobre scorso, l’Agenzia ha affrontato proprio il tema dell’accesso al Superbonus per le spese di demolizione e ricostruzione di un edificio. Il caso è quello di un contribuente che ha comprato a febbraio di quest’anno un edificio unifamiliare costruito negli anni ‘50, situato in zona 2 rischio sismico e con classe energetica F. L’intenzione è quella di demolire e ricostruire l’edificio, che avrà una diversa sagoma rispetto al precedente, con una volumetria leggermente diminuita, un indice di prestazione energetica di classe A o superiore e una classe di rischio sismico di classe A o superiore. Chiede quindi all’Agenzia delle Entrate quali siano le agevolazioni applicabili.
Nell’istanza la soluzione interpretativa che prospetta è quella di poter agevolare l’operazione di demolizione e ricostruzione con la detrazione del 110% per Sismabonus e incentivi per efficientamento energetico, beneficiando al contempo della detrazione del 50% per ristrutturazione edilizia prevista dall’articolo 16 bis del Tuir.
L’Agenzia conferma innanzitutto la possibilità di applicare le diverse agevolazioni edilizie nel caso in cui l’intervento di demolizione e ricostruzione si configuri come una ristrutturazione edilizia di cui alla lettera d) del primo comma dell’articolo 3 del d.p.r. 380/2001, precisando, ovviamente, che la qualificazione delle opere edilizie spetta al Comune o ad altro ente territoriale in qualità di organo competente in tema di classificazioni urbanistiche.
Se queste condizioni sono rispettate, il contribuente potrà innanzitutto godere del Sismabonus maggiorato al 110%, essendo l’immobile in zona 2 rischio sismico, con un’agevolazione potenziale di 96.000 euro.
Spetterà altresì la detrazione del 110% per quanto riguarda gli interventi di efficientamento energetico di cui al primo comma dell’articolo 119, e quindi di:
- isolamento termico, con una detrazione massima di 60 mila euro;
- sostituzione degli impianti di climatizzazione invernali, con una detrazione massima di 30 mila euro, poiché comunque viene garantito il miglioramento di due classi energetiche richiesto dalla norma.
Gli interventi trainanti potranno poi determinare l’ulteriore incremento dell’agevolazione per gli interventi trainati: non soltanto impianti solari fotovoltaici e colonnine ricarica di veicoli elettrici, ma anche per gli interventi che ricadono nell’Ecobonus di cui all’articolo 14 del D.L. 63/2013 (sebbene con il ridimensionamento derivante dalla previsione contenuta nel Decreto Requisiti).
Per quanto riguarda invece la detrazione del 50% per gli interventi di ristrutturazione edilizia prevista a regime dall’articolo 16 bis del Tuir, l’Agenzia delle Entrate precisa come nel caso in cui vengano eseguiti sullo stesso immobile sia interventi di recupero del patrimonio edilizio che interventi antisismici, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è pari a 96 mila euro.
La definizione di ristrutturazione edilizia è stata recentemente modificata dal DL Semplificazioni (Legge 120/2020). Oggi la ristrutturazione edilizia comprende “gli interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l'adeguamento alla normativa antisismica, per l'applicazione della normativa sull'accessibilità, per l'istallazione di impianti tecnologici e per l'efficientamento energetico. L'intervento può prevedere altresì, nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.
Calo nelle manutenzioni straordinarie dovuto all’emergenza sanitaria e lavori differiti per usufruire del Superbonus 110%
In arrivo i primi dati dal Servizio Studi e dal Cresme, presentato il 26 novembre 2020 nell’Ufficio di Presidenza della Commissione Ambiente della Camera.
Il documento di quest’anno fa riferimento agli effetti determinati dalla crisi provocata dall’emergenza sanitaria da Covid-19 e indica una prima stima dell’impatto potenziale sul mercato del superbonus 110% introdotto nel corso del corrente anno.
Secondo il Rapporto 2020 “Il recupero e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio: una stima dell’impatto delle misure di incentivazione” , l’emergenza sanitaria ha fermato bruscamente l’edilizia nel 2020 causando un calo del 7,4% del valore della produzione nelle nuove costruzioni e del 10,4% nelle manutenzioni straordinarie.
Un ulteriore rallentamento è stato causato dal Superbonus 110%, che ha portato ad un differimento degli interventi di manutenzione straordinaria in attesa dell’avvio della piena operatività dell’incentivo.
Ad oggi, infatti, sono stati presentati ed autorizzati solo 193 per un valore di 14,7 milioni e di 16,2 milioni di crediti generati, secondo i risultati registrati in quasi 20 giorni di attività del portale Enea per la ricezione delle istanze per il Superbonus. Alla luce dei primi dati, il Ministro dello sviluppo economico Stefano Patuanelli preannuncia l’intenzione del governo e delle forze parlamentari di prorogare l’incentivo.
“Una valutazione - ha affermato il ministro - che deve tener conto delle esigenze di bilancio dello Stato, e in realtà anche dell’intersezione che c’è tra queste e l’utilizzo dei fondi del Next Generation EU, in particolare del Recovery and Resilience Fund".
Tuttavia, in relazione alle richieste di estendere il beneficio a nuove tipologie di fabbricati e nuove categorie di individui, il ministro, sottolinea che il Superbonus è "una misura shock" per rilanciare il settore delle costruzioni ed implementare l’efficientamento sismico ed energetico, ma che non può configurarsi come una misura a tempo indeterminato.**
“Mi sembra - ha aggiunto il ministro - che, al momento, il Suberbonus individui in modo adeguato tutti gli interventi che possono beneficiare della detrazione”.
In qualunque caso, per il Superbonus 110%, si stima un impatto potenziale sul mercato di 2,4 miliardi di euro, tutti nel 2021, e, nell’ipotesi di un prolungamento dei benefici a tutto il 2022, di 8 miliardi di euro, dei quali 1.614 nel 2021 e 6.455 nel 2022.
In generale, dalle stime del CRESME emerge che gli incentivi fiscali per il recupero edilizio e per la riqualificazione energetica hanno interessato dal 1998 al 2020, oltre 21 milioni di interventi. In 22 anni le misure di incentivazione fiscale hanno attivato investimenti pari a oltre 346 miliardi di euro. Il dato a consuntivo per il 2019 indica un volume di investimenti pari a 28.762 milioni di euro veicolati dagli incentivi fiscali per il recupero edilizio, la riqualificazione energetica, la riduzione del rischio sismico e la riqualificazione delle facciate (la previsione elaborata nel rapporto dello scorso anno per il 2019 era stata di 28.963 milioni di euro).
Nel 2020, a causa della crisi pandemica, la previsione costruita a partire dai dati dei primi 9 mesi dell’anno porta a stimare questo valore in 25.105 milioni di euro, con una flessione del 12,7% rispetto al 2019. L’analisi dei dati mensili, che rendicontano i pagamenti per i lavori effettuati, evidenzia che la flessione causata dalla pandemia è durata cinque mesi, da aprile ad agosto, con picchi di riduzione rispetto allo stesso periodo del 2019 toccati a maggio (-57,9%) e giugno (-42,6%); mentre con settembre l’attività è tornata crescere del +6,5%.
