formazioneprofessionista

Partiamo dal presupposto che l’Autorizzazione Paesaggistica sia un atto autonomo richiesto in virtù di una specifica disciplina, con validità di cinque anni. Negli interventi di edilizia libera l’autorizzazione de quò risulta necessaria laddove presente vincolo paesaggistico, dovendo conseguire preliminarmente all’inizio dei lavori tale atto di assenso. Se volessimo dare uno sguardo al rapporto tra titolo edilizio ed autorizzazione paesaggistica, emerge dall’art.146 comma 9 del D.Lgs 42/2004 essere l’Autorizzazione Paesaggistica “atto autonomo e presupposto dei titoli edilizi” ragion per cui il titolo abilitativo edilizio non può essere rilasciato o reso effettivo senza il previo parere, nulla osta o autorizzazione favorevole da parte della Soprintendenza ai beni culturali ed ambientali. Resta, comunque, come da costante giurisprudenza, valevole il fatto che la mancata acquisizione non renda illegittimo il titolo edilizio, più precisamente, trattandosi di due diverse tipologie di atti, autonomi l’uno rispetto all’altro. Le disposizioni del Testo Unico per l’Edilizia, d. P.R. 380/2001 in relazione agli atti di assenso Nell’introdurre la disciplina urbanistico – edilizia è l’art. 1 “Ambito di applicazione” al comma 1 a riportare il testo inerisca “i principi fondamentali e generali e le disposizioni per la disciplina dell’attività edilizia” facendo comprendere al lettore, al successivo comma 2, lo stesso testo unico per l’edilizia non attenga in alcun modo quanto riguardante normative settoriali specifiche, pertanto da quel punto di vista non ne legittima la liceità. In tal senso viene precisato, anche nel disciplinare l’attività edilizia non soggetta ad alcuna comunicazione allo Sportello Unico per l’Edilizia, ovvero al protocollo del Comune per gli enti sprovvisti di S.U.E., che non possano essere iniziati i lavori, sia nel recitare “Restano ferme le disposizioni in materia di tutela dei beni culturali e ambientali contenute nel decreto legislativo 29 ottobre 1999, n. 490 (oggi decreto legislativo 42/2004), la normativa di tutela dell’assetto idrogeologico, e le altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia”. Non si limita ancora il concetto disposto dal T.U.E., ripreso, ulteriormente al comma 1 dell’art.6 “Attività edilizia libera”, che testualmente recita: “Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisimiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n.42, i seguenti titoli sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo edilizio […]”, proseguendo il disposto normativo con la elencazione delle opere. Resta inteso che il mancato conseguimento dell’autorizzazione paesaggistica sia condizione di inefficacia, ma non di validità del titolo edilizio come confermato al prima citato comma 9 dell’art.146: “i lavori non possano essere iniziati in difetto dell’autorizzazione paesaggistica, senza riferimento al titolo edilizio”.

La Legge di Bilancio 2021 ha previsto alcune modifiche all'art. 119 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), introducendo nuove opportunità per i contribuenti di accedere alle detrazioni fiscali del 110% (c.d. superbonus) con specifico riferimento agli interventi che rientrano nel cosiddetto ecobonus 110%. La distinzione tra interventi trainanti e trainati rimane invariata; mentre però i primi (trainanti) accedono direttamente al bonus 110%, i secondi (trainati) rilevano la detrazione maggiorata solo quando eseguiti congiuntamente ai trainanti. La condizione affinché gli interventi possano essere trainati è che le date delle spese sostenute per gli interventi siano ricomprese nell'intervallo di tempo individuato dalla data di inizio e dalla data di fine dei lavori per la realizzazione degli interventi trainanti.

La Legge di Bilancio 2021 ha aggiornato l'elenco degli interventi trainanti di riqualificazione energetica che accedono all'ecobonus 110%, che adesso si potrà fruire per:

• l'isolamento termico delle superfici opache verticali, orizzontali o inclinate che interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% (il c.d. cappotto termico);
• la coibentazione del tetto, senza limitare il concetto di superficie disperdente al solo locale sottotetto eventualmente esistente;
• gli interventi sulle parti comuni per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale;
• gli interventi sugli edifici unifamiliari o sulle unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno per la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale esistenti.

E' bene ricordare che i primi due interventi (isolamento termico e coibentazione del tetto) hanno un limite di spesa complessivo, quindi la detrazione va calcolata su un ammontare complessivo delle spese non superiore:

• ad euro 50.000 per gli edifici unifamiliari o per le unità immobiliari situate all'interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall'esterno;
• ad euro 40.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da due a otto unità immobiliari;
• ad euro 30.000 moltiplicati per il numero delle unità immobiliari che compongono l'edificio per gli edifici composti da più di otto unità immobiliari.

Se effettuati congiuntamente ad uno degli interventi trainati, la nuova versione del Decreto Rilancio prevede che possono utilizzare l'aliquota maggiorata del 110% anche i seguenti interveti trainati:

• gli interventi di abbattimento di barriere architettoniche (art. 16-bis, comma 1, lettera e), del DPR n. 917/1986), anche ove effettuati in favore di persone di età superiore a sessantacinque anni,
• efficientamento energetico delle unità immobiliari di cui si compone il singolo condominio;
• acquisto e la posa in opera delle schermature solari;
• acquisto e la posa in opera di micro-cogeneratori in sostituzione di impianti esistenti;
• installazione delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici (solo se gli interventi trainanti assicurano il doppio salto di classe energetica);
• installazione di impianti solari fotovoltaici connessi alla rete elettrica e sistemi di accumulo integrati negli impianti solari fotovoltaici agevolati contestuale o successiva all’installazione degli impianti medesimi.

Inoltre la Legge di Bilancio 2021 ha allargato la possibilità di accesso all'ecobonus:

• agli edifici privi di attestato di prestazione energetica (APE) perché sprovvisti di copertura, di uno o più muri perimetrali, o di entrambi, purché al termine degli interventi, che devono comprendere anche quelli di isolamento termico o coibentazione del tetto, anche in caso di demolizione e ricostruzione o di ricostruzione su sedime esistente, raggiungano una classe energetica in fascia A;
• agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche.

Dal Bonus verde al Superbonus, una sistesi delle detrazioni fiscali utilizzabili per rinnovare le abitazioni

Nel 2020 sarà possibile ristrutturare la propria abitazione in maniera globale risparmiando. I contribuenti che decidono di ristrutturare la casa possono usufruire di una serie di agevolazioni fiscali che vanno dagli interventi di sostituzione degli infissi, all'impianto di riscaldamento, dal condizionatore all'isolamento delle facciate.

Oltre a dare una mano alle famiglie alle prese con tali interventi, i bonus legati alla casa permettaranno al settore edile di rialzarsi dopo lo stallo provocato dal lockdown. Secondo l'Associazione nazionale costruttori edili (Ance) un euro investito nel settore dell'edilizia genera una ricaduta positiva di 3,4 euro sul sistema economico ripartita tra settore delle costruzioni e settori collegati.

La detrazione fiscale più consistente è rappresentata dal Superbonus 110%, misura contenuta nel DL Rilancio. Il decreto, infatti, nell’ambito delle misure urgenti in materia di salute, sostegno al lavoro e all'economia, nonché di politiche sociali connesse all'emergenza epidemiologica da Covid-19, ha incrementato al 110% l’aliquota di detrazione delle spese sostenute dal 1° luglio 2020 al 31 dicembre 2021, a fronte di specifici interventi in ambito di efficienza energetica, di interventi di riduzione del rischio sismico, di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici. Ma oltre al Superbonus, la mappa delle agevolazioni alle quali è possibile accedere offre numerose possibilità a partire dal bonus ristrutturazioni, il più conosciuto in edilizia. Anche per il 2020 sarà possibile detrarre dalla tassazione Irpef la metà delle spese sostenute fino ad un massimo di 96.000 euro. L'atro bonus orami frequentemente utilizzato è l'Ecobonus per la riqualificazione energetica che prevede una detrazione fiscale del 65% o del 50% in funzione dell'intervento di efficientamento energetico realizzato. Nel 2019, con la legge finanziaria, il legislatore ha poi introdotto un ulteriore bonus per il recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti presenti nelle zone A e B del territorio comunale, consistente nella detrazione da Irpef o Ires del 90% delle spese sostenute senza limiti di spesa. Valido per l’anno 2020 anche il bonus verde, introdotto con la Legge di Bilancio 2018, consistente nella detrazione Inrpef, estesa anche alle parti comuni condominiali, del 36% sulle spese sostenute dal contribuente in merito alla sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, realizzazione di coperture a verde nonché di giardini pensili.

L'emergenza dovuta alla pandemia di Covid-19 ha spinto il legislatore ad ampliare notevolmente le detrazioni già esistenti (ecobonus e sismabonus). Inoltre è stata introdotta la possibilità, in luogo della detrazione, di optare per lo sconto in fattura da parte del fornitore che potrà recuperarlo sotto forma di credito d'imposta o cederlo alle banche o ad altri soggetti.

È stato pubblicato sul sito web del Ministero dello Sviluppo economico il decreto ministeriale, firmato dal Ministro Stefano Patuanelli il 3 agosto scorso, che definisce le modalità di trasmissione agli organi competenti, tra cui Enea, dell’asseverazione per gli interventi di efficientamento energetico degli edifici che godono del superbonus 110%. Il Decreto Asseverazioni disciplina il contenuto e le modalità di trasmissione dell’asseverazione dei requisiti per gli interventi di efficienza energetica che accedono alle detrazioni fiscali del 110% (c.d. Superbonus) previste dai commi 1, 2 e 3 del D.L. n. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), recentemente convertito con modificazioni dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, nonché, per i medesimi interventi, le modalità di verifica ed accertamento delle asseverazioni, attestazioni e certificazioni infedeli al fine dell’irrogazione delle sanzioni.

“Con questo provvedimento viene pubblicata la modulistica che definisce le modalità di trasmissione dell’asseverazione, mentre diventa operativa anche la procedura inerente le verifiche e gli accertamenti delle attestazioni e certificazioni infedeli. L’asseverazione potrà avere ad oggetto gli interventi conclusi o in uno stato di avanzamento delle opere per la loro realizzazione, nella misura minima del 30% del valore economico complessivo dei lavori preventivato” si legge nella nota del Ministero.

Il Decreto Asseverazioni definisce nel dettaglio i contenuti dell'asseverazione tecnica e fornisce due modelli di asseverazione utilizzabili per l'asseverazione:

• dello stato finale;
• dello stato di avanzamento.

Entrando nel dettaglio, l'asseverazione tecnica dovrà contenere:

• il richiamo agli articoli 47, 75 e 76 del decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445 (dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà):
• il timbro fornito dal Collegio o dall’ordine professionale, attestante che il tecnico che ha redatto l'asseverazione possiede il requisito, prescritto dalla legge, dell’iscrizione nell’Albo professionale e di svolgimento della libera professione;
• la dichiarazione con la quale il tecnico abilitato specifica di voler ricevere ogni comunicazione con valore legale ad un preciso indirizzo di posta elettronica certificata, anche ai fini della contestazione di assicurazioni infedeli;
• la dichiarazione che, alla data di presentazione dell’asseverazione, il massimale della polizza allegata è adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate e agli importi degli interventi oggetto delle predette asseverazioni o attestazioni.

All'asseverazione tecnica dovrà essere allegata:

• una copia della Polizza di Assicurazione, che costituisce parte integrante del documento di asseverazione;
• copia del documento di riconoscimento.

Il massimale della Polizza di Assicurazione è adeguato al numero delle asseverazioni rilasciate e all’ammontare degli importi degli interventi oggetto delle Asseverazioni; a tal fine, il Tecnico Abilitato dichiara che il massimale della Polizza di Assicurazione allegata all’Asseverazione è adeguato. In ogni caso il massimale della Polizza di Assicurazione non può essere inferiore a € 500.000.

Considerando che la cessione del credito, come previsto al comma 1-bis dell'art. 121 del Decreto Rilancio, può avvenire per stato di avanzamento e a fine lavori, il Decreto Asseverazioni ha previsto due modelli di asseverazione tecnica:

• secondo il modulo tipo di cui all’allegato 1, che contiene gli elementi essenziali dell’asseverazione di cui al presente articolo, con riferimento al caso in cui i lavori siano conclusi;
• secondo il modulo tipo di cui all’Allegato 2, che contiene gli elementi essenziali dell’asseverazione di cui al presente articolo, con riferimento al caso di uno stato di avanzamento lavori.

Si tratta di un incentivo senza precedenti per l’edilizia privata. Il governo l’ha predisposto per inserirlo nel “Decreto Maggio”: un credito di imposta al 110% dell’investimento sostenuto dai proprietari di casa per interventi di risparmio energetico, di realizzazione di pannelli fotovoltaici o di adeguamento antisismico.

Diciotto mesi per rendere le nostre case più green e più sicure senza spendere nulla. Sulla carta, quella offerta dal decreto rilancio con il super ecobonus, che prevede un vantaggio fiscale del 110% sotto forma di detrazioni Irpef spalmate in cinque anni, è un’occasione da non perdere, al punto che secondo una stima non ufficiale potrebbe muovere già entro fine anno investimenti per 7 miliardi di euro. É opportuno conoscere le regole stringenti da rispettare per poterne usufruire e che comunque il bonus non è per tutti gli immobili né per tutti i contribuenti. I diciotto mesi cui ci riferiamo sono quelli che intercorrono tra il 1° luglio prossimo, data di entrata in vigore del decreto Rilancio a quel punto per forza di cose approvato, al 31 dicembre 2021.

Le opere devono riguardare condomini o unità immobiliari indipendenti, non in costruzione, che siano prima casa e potranno usufruire del bonus le persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni: fanno eccezione gli interventi compiuti dagli Iacp o da imprese e cooperative che hanno finalità sociale. L’esclusione delle persone giuridiche o di chi comunque possiede uno studio, un negozio, un laboratorio pone un problema di non poco conto: che cosa succede quando l’unità immobiliare è in un condominio? Ai fini del bonus ristrutturazione, anch’esso riservato alle persone fisiche, gli interventi sulle parti comuni condominiali danno diritto allo sconto fiscale anche a chi possiede immobili strumentali, l’Agenzia delle Entrate chiarirà se questa interpretazione si applica anche alle nuove disposizioni. Per l’ecobonus ora in vigore il problema non si pone proprio perché si applica a tutti gli immobili e a tutti contribuenti. Per ottenere il bonus è necessario che i lavori apportino un miglioramento di almeno due classi energetiche o che in alternativa il miglioramento sia il massimo tecnicamente raggiungibile.

Ci sarà anche un credito di imposta al 90% per le polizze anticalamità collegate agli interventi di adeguamento antisismico. Nel tentativo di far partire il Sismabonus per ora rimasto un po’ in sordina si sta cercando di realizzare una norma che consenta una detrazione non più del 19% ma del 90% per la spesa sostenuta per acquistare una polizza anticalamità sulla casa, se contemporaneamente si sarà fatto un intervento antisismico per il quale il credito di imposta del 110% sarà ceduto alla compagnia assicurativa.

Le fatture andranno pagate con bonifico parlante, con l’indicazione del soggetto percipiente e del committente. Per i lavori di efficientamento energetico bisognerà inviare la documentazione tecnica che certifichi la rispondenza delle opere alle specifiche normative. I tecnici abilitati dovranno asseverare, con responsabilità penale, anche che i lavori sono stati pagati a un prezzo congruo con verifica dell‘Agenzia delle Entrate. Questo passaggio è obbligatorio anche per il sismabonus. E‘ prevista la possibilità di cedere il credito o all’impresa che effettua i lavori o fornisce le apparecchiature o anche alle banche.