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L’obbligo del locatore di restituire il deposito cauzionale sorge al termine della locazione, ma soltanto se il conduttore abbia integralmente adempiuto alle proprie obbligazioni, giacché, diversamente, assume rilievo la funzione specifica del deposito, che è quella di garantire preventivamente il locatore dagli inadempimenti del conduttore. Il locatore, quindi, può soddisfare (in tutto o in parte) il suo credito per i canoni con il deposito cauzionale ed eccepire l'estinzione del credito di restituzione del deposito del conduttore per effetto della compensazione con il proprio credito. (Trib. Latina, sent. n. 549 del 07/03/2023)

In caso di risoluzione del contratto di locazione per inadempimento del conduttore, spetta al locatore non inadempiente il diritto di pretendere quanto avrebbe potuto conseguire se le obbligazioni fossero state adempiute, detratto l'utile ricavato o che, con l'uso della normale diligenza, avrebbe potuto ricavare dall'immobile nel periodo intercorso tra la risoluzione prematura ed il termine convenzionale del rapporto inadempiuto. (Cass. Civ. Sez. VI, 05/01/2023, n. 194)

Le cause relative a rapporti di locazione di immobili urbani sono devolute alla competenza per materia del Tribunale: tra di esse rientrano quelle aventi ad oggetto la restituzione, anche in parte, del deposito cauzionale al conduttore, nel quadro di un cessato rapporto di locazione immobiliare ad uso abitativo. (Trib. Roma Sez. VI, 29/04/2022, n. 6914)

In tema di estensione dei limiti del giudicato ex articolo 2909 del Cc, quando il decreto ingiuntivo non sia stato opposto, il giudicato così formatosi fa stato tra le parti non solo sull’esistenza e validità del rapporto corrente inter partes, ma anche circa l’inesistenza di fatti impeditivi o estintivi, non dedotti ma deducibili nel giudizio di opposizione. Nel caso di specie, dopo la restituzione del deposito cauzionale da parte dell’ex locatore, avvenuta dopo la notificazione del decreto ingiuntivo richiesto dall’ex conduttore e divenuto definitivo, l’ex locatore aveva poi chiesto con altro procedimento di ingiunzione il pagamento di oneri accessori. Per i giudici tali pretese economiche dovevano essere fatte valere dall’ex locatore in sede di opposizione al primo decreto ingiuntivo, il cui passaggio in giudicato preclude l’esame del merito. (App. Roma Sez. VIII, 07/12/2021, n. 7634)

In tema di contratto di locazione, i caratteri tipici del preliminare possono rinvenirsi nell’assunzione da parte di entrambe le parti di un obbligo di ” facere”, ossia di prestare il consenso al futuro definitivo, nella previsione di un termine finale per la stipula del definitivo, nel differimento al momento della conclusione del definitivo del versamento del deposito cauzionale. Né costituisce un ostacolo alla qualificabilità di un contratto di tal fatta come contratto preliminare la previsione della consegna anticipata dell’ immobile, con facoltà per il promissario conduttore di eseguire sull’ immobile medesimo lavori specificamente previsti nel contratto, circostanza, questa, che spesso caratterizza anche il preliminare di compravendita. (Trib. Benevento, 13/09/2021, n. 1774)

In tema di locazione di immobile ad uso abitativo, considerato che la funzione del deposito cauzionale è di garantire il locatore per l’adempimento di tutti gli obblighi, legali e convenzionali, gravanti sul conduttore, e quindi non soltanto di quello del pagamento del canone ma anche quello di risarcimento dei danni per l’omesso ripristino dei locali, va evidenziato che l’obbligazione del locatore di restituire al conduttore il deposito cauzionale dal medesimo versato in relazione gli obblighi contrattuali sorge al termine della locazione non appena avvenuto il rilascio dell’immobile locato, con la conseguenza che, ove il locatore trattenga la somma anche dopo il rilascio dell’immobile da parte del conduttore, senza proporre domanda giudiziale per l’attribuzione, in tutto o in parte, della stessa a copertura di specifici danni subiti, il conduttore può esigerne la restituzione. (Trib. Pavia Sez. II, 06/03/2020, n. 1765)

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'