Fra le tante disposizioni e interpretazioni relative alla materia condominiale, vi è anche quella concernente le spese di manutenzione dei balconi di un edificio. Nel tempo, la giurisprudenza ha riconosciuto una molteplicità di funzioni al balcone, non identificandolo più solamente come un prolungamento dell’appartamento, ma pure come elemento architettonico di rilievo per la facciata condominiale. Tale approccio, ha comportato una ridistribuzione degli oneri e delle spese in caso di manutenzione.
In questa sede ci occuperemo precisamente della ripartizione delle spese in caso di manutenzione dei cosiddetti balconi aggettanti, vale a i balconi che sporgono rispetto alla facciata dello stabile. Secondo la Corte di Cassazione (ordinanza del 25 ottobre n. 27083), i balconi aggettanti, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa, dovendosi considerare beni comuni a tutti soltanto i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale e di quella inferiore, quando si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole. Al fine della imputazione al Condominio del costo del recupero non occorre che l’edificio mostri particolari pregevolezze artistiche o architettoniche, essendo sufficiente che il rivestimento esterno al balcone contribuisca alla gradevolezza estetica dell’intero manufatto.
Nel caso in cui venga assoggettato a lavori, al fine di procedere alla determinazione delle responsabilità e delle spese, il balcone è stato scomposto nei suoi vari elementi: 1) la pavimentazione e la soletta del balcone potranno essere oggetto di intervento soltanto previa autorizzazione da parte del singolo proprietario; le relative spese, di conseguenza, spetteranno al singolo condomino; 2) ogni altra parte del balcone (ad esempio, frontalini, parapetti, ringhiere, ecc.) va analizzata sotto diversi profili: (a) se trattasi del rifacimento integrale o anche parziale della struttura del singolo elemento, la relativa spesa ricade sul singolo condomino; (b) se si procede al rifacimento del solo rivestimento (ad esempio, il rivestimento dei parapetti o delle ringhiere) e tale rivestimento risulta privo di finalità decorative, la relativa spesa ricade sul singolo condomino; (c) se si procede al rifacimento del solo rivestimento di un elemento che esercita una prevalente funzione estetica, in tal caso, trattandosi di bene comune, il relativo costo ricade su tutti in funzione dei millesimi generali; 3) la valutazione sulla prevalenza o meno della funzione estetica del bene è rimessa al giudice di merito e non può essere sindacata in sede di legittimità.
La sentenza della Corte di Cassazione, sezione II Civile, n. 15913 del 17 Luglio 2007, ha chiarito che l’art. 1125 del Codice Civile non possa trovare applicazione nel caso dei balconi “aggettanti”, i quali sporgendo dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono; e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno, né di necessaria copertura dell’edificio (come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio), non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani; ma rientrano nella proprietà esclusiva dei titolari degli appartamenti cui accedono.
Quanto, infine, al noleggio e montaggio dei ponteggi necessari per eseguire le opere di ristrutturazione dei balconi, sulla questione la giurisprudenza non individua un criterio preciso, dovendosi presumere che essendo i ponteggi funzionali all’esecuzione di tutti i lavori, il loro costo di noleggio e montaggio grava su tutti i condomini.
Tuttavia, nel caso in cui le spese per i vari lavori vengono ripartite secondo criteri diversi, la spesa relativa al ponteggio dovrebbe essere divisa per il totale del costo delle opere edilizie, ottenendo così un coefficiente che, moltiplicato per l’importo di ciascun gruppo di spese corrispondente ad un diverso criterio di ripartizione (per esempio, gruppo spese per ristrutturazione esterna delle parti comuni), indicherà l’importo da aggiungere a ciascun gruppo di spese relative al solo ponteggio.
AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'
Tra i vari quesiti, particolarmente interessanti, relativi al superbonus 110%, che emergono dalle assemblee condominiali, ci sono sicuramente quelli relativi ai condomini misti: in parte residenziali e in parte commerciali. L'Agenzia delle Entrate ha più volte chiarito l'ambito soggettivo di fruizione del superbonus 110%. In particolare, ha escluso la possibilità di accedere alla detrazione fiscale prevista dal Decreto Rilancio per gli immobili utilizzati per lo svolgimento di attività di impresa, arti e professioni.
Cosa accade, dunque, per gli immobili e i condomini di natura mista (in parte residenziale e in parte di altra natura)? L’Agenzia delle Entrate con la Risposta 572 del 9 dicembre 2020 ha esposto l'esempio di un condominio composto da 10 negozi al piano terra e da 10 abitazioni al primo piano, gli inquilini possono realizzare lavori trainanti e trainati a proprie spese e beneficiare del superbonus 110%.
Nel caso oggetto del quesito, gli interventi da realizzare sono:
- isolamento delle superfici opache verticali e orizzontali che confinano con gli appartamenti stessi (intervento trainante);
- sostituzione degli infissi (intervento trainato);
- sostituzione delle schermature solari nel lato sud (intervento trainato).
L’Agenzia ricorda che per interventi “realizzati sulle parti comuni di un edificio, le relative spese possono essere considerate, ai fini del calcolo della detrazione, soltanto se riguardano un edificio residenziale considerato nella sua interezza. Qualora la superficie complessiva delle unità immobiliari destinate a residenza ricomprese nell’edificio sia superiore al 50 per cento, è possibile ammettere alla detrazione anche il proprietario e il detentore di unità immobiliari non residenziali […] che sostengano le spese per le parti comuni. Se tale percentuale risulta inferiore, è comunque ammessa la detrazione per le spese realizzate sulle parti comuni da parte dei possessori o detentori di unità immobiliari destinate ad abitazione comprese nel medesimo edificio […]”.
Di conseguenza, nel caso in esame, scrive l’Agenzia, “l’assemblea condominiale approverà con ‘benefici ed oneri a carico dei soli appartamenti’ siti al primo piano dell’edificio condominiale gli interventi di isolamento termico e, pertanto, qualora gli stessi assicurino un’incidenza superiore al 25 per cento della superficie disperdente lorda dell’intero edificio, gli stessi potranno beneficiare del Superbonus relativamente alle sole spese a carico dei condomini delle unità site al primo piano, sia con riferimento agli interventi trainanti che trainati […]”.
"Ciascun condomino potrà calcolare la detrazione in funzione della spesa a lui imputata in base ai millesimi di proprietà o ai diversi criteri applicabili ed effettivamente rimborsata al condominio.
In sostanza, è possibile accedere al superbonus 110% per i lavori eseguiti sulle abitazioni, anche se l’edificio è sia commerciale sia residenziale. Basta che il condominio approvi gli interventi con riferimento ai soli appartamenti, sia redatto un APE ante e post-intervento e sia rispettato ogni altro requisito previsto dalla normativa." Si legge nella nota esplicativa dell'Agenzia.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta 23 dell’8 gennaio 2021, chiarisce in quali casi si usufruisce comunque della detrazione
Si ha diritto alla detrazione del 90% (bonus facciate) quando l’immobile ricade in una zona assimilata dall’ente competente alla zona A o B.
La risposta arriva dall’Agenzia dell’Entrate a fronte del quesito posto da un contribuente in relazione ai lavori di manutenzione di una facciata di un condominio in zona diversa da quelle ammesse al bonus facciate.
Il chiarimento richiesto riguarda la possibilità di applicare il bonus facciate, cioè la detrazione del 90% introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 (articolo 1, commi 219-224, Legge 160/2019) e prorogata dalla Legge di Bilancio 2021, per tutti i lavori effettuati e, in caso di risposta positiva, di cedere il corrispondente credito a terzi, come previsto dall’articolo 121 del DL 34/2020.
Nel caso specifico, gli interventi da effettuare, in parte interessano la “zona di completamento B3”, mentre per la restante parte, minima, ricadono in zona destinata ad “attività terziaria”. Tuttavia si evidenzia che l’intero fabbricato ha caratteristiche tipologiche, funzionali e di destinazione d’uso omogenee e assimilabili agli edifici limitrofi ricadenti in zona di completamento.
“La misura agevolativa - ricorda l’Agenzia - è stata introdotta per dare nuovo look e decoro alle città di particolare pregio storico, artistico e ambientale e favorire, in generale, il restyling degli edifici situati nei centri urbani con determinate caratteristiche
Ulteriori chiarimenti sull’applicazione del bonus facciate sono stati forniti dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare 2/2020: la detrazione spetta per gli immobili situati nelle zone A e B indicate dall’articolo 2 del DM 1444/1968 o in zone a queste equivalenti in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. L’eventuale assimilazione deve risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.
I criteri stabiliti dal DM 1444/1968 - osserva l’Agenzia - identificano, nell’ambito della competenza esclusiva statale, zone omogenee per stabilire le dotazioni urbanistiche, i limiti di densità edilizia, di altezze e di distanze tra gli edifici da osservare nella formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti e tali criteri sono stati fissati dal legislatore al solo fine di offrire un parametro di riferimento uniforme su tutto il territorio nazionale.
I Comuni non sono obbligati a suddividere il territorio in base a tali classificazioni e relative denominazioni, pertanto il beneficio può essere applicato a prescindere dal nome della zona in cui si trova l’immobile, purché questa sia riconducibile o similare a una di quelle individuate dalla disposizione e l’equipollenza sia attestata da una certificazione dell’ente territoriale competente.
Anche nell’ipotesi in esame, quindi, il condominio, per poter beneficiare del bonus facciate, deve munirsi di una certificazione urbanistica dalla quale risulti l’equipollenza in questione. In caso contrario, l’agevolazione spetterà soltanto per le spese riferibili alla parte dell’edificio situato sulla "zona di completamento B3".
È online la Guida pratica alla ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici per gli amministratori di condominio predisposta da ENEA e ISNOVA, realizzata nell’ambito della campagna nazionale "Italia in Classe A", finanziata dal Ministero dello Sviluppo Economico e realizzata dall’ENEA (ex art. 13 dgls 102/2014), per esporre in maniera pratica le azioni da intraprendere insieme alle procedure burocratiche da seguire che sono spesso poco chiare e dispersive.
“Questa guida intende presentare agli amministratori gli strumenti pratici che consentano scelte informate sulle opportunità di investire in riqualificazione energetica degli edifici, per ridurre gli sprechi e concretizzare il potenziale di efficientamento tecnico-economico esistente”, evidenzia Ilaria Bertini, direttore del dipartimento Unità per l’Efficienza Energetica dell’ENEA.
Realizzato con linguaggio semplice, il manuale si articola in 5 capitoli con un allegato tecnico-normativo: energia e abitare; meccanismi d’incentivazione; esempi d’intervento; sensibilizzare l’assemblea dei condomini verso l’uso consapevole dell’energia; Condomini +4.0 ovvero l’app ENEA per la riqualificazione degli edifici. Indispensabile per gli amministratori di condominio e i professionisti del settore è il capitolo “Meccanismi d’incentivazione” dedicato alle detrazioni fiscali e agli incentivi che prende in considerazione la totalità delle più recenti novità normative e che, grazie al formato e-book, prevede l’aggiornamento automatico degli eventuali adeguamenti normativi e procedurali. Nell’e-book,inoltre, vengono riportati anche degli esempi pratici di intervento, con relativa scelta dei materiali, valutazione dei costi, detrazioni fiscali di cui poter beneficiare, informazioni tecniche e studio di fattibilità dell’intervento.
Per abbattere le diffidenze che ostacolano una più estesa diffusione della riqualificazione energetica nei condomini, nella guida si dedica un'attenzione particolare al “fattore umano”, ovvero al rapporto tra comportamenti, tecnologia e consumi di energia. “Circa il 40% dei consumi finali e il 36% delle emissioni di gas serra del nostro paese vengono da case, uffici e negozi energivori, in quanto in gran parte costruiti tra gli anni ‘50 e ‘70, quando l’attenzione all’efficienza era minima. Per questa ragione la riqualificazione degli edifici esistenti rappresenta una vera e propria miniera del risparmio energetico e favorisce la riduzione dei costi in bolletta per le famiglie, un minore impatto ambientale e una concezione sostenibile dell’abitare, con un indiscusso miglioramento della qualità della vita” dichiara Ilaria Bertini.
