Con la risposta all’interpello n. 121/2021 l’Agenzia delle Entrate fornisce nuovi chiarimenti sulla demolizione/ricostruzione di unità collabenti prive di impianti e le possibilità di agevolazione riservate dal Superbonus 110%.
Nell'interpello si descrive l'unità come un rudere composto da due unità immobiliari accatastate in F2 c.d. “unità collabenti”, ed il proprietario vorrebbe effettuare le seguenti lavorazioni:
• demolire e ricostruire con stessa forma e dimensione, con frazionamento in sei unità immobiliari;
• eseguire interventi antisismici e di riduzione del rischio sismico sull’edificio;
• istallare un impianto di riscaldamento centralizzato con caldaia a legna per servire le 6 unità abitative;
• eseguire interventi di isolamento termico dell’edificio con il miglioramento di due classi energetiche.
L’intero fabbricato risulta: privo di impianto di riscaldamento; ubicato in zona montana non servita dalle reti del gas, dell’acqua potabile e della fognatura pubblica ma solo da corrente elettrica.
L’istante chiede, in merito agli interventi che intende eseguire, se può beneficiare del Superbonus 110 (artt. 119 e 121 del dl n. 34/2020).
L’Agenzia delle Entrate premette che, come chiarito nella circolare n. 30/E, è possibile fruire del Superbonus anche relativamente alle spese sostenute per gli interventi realizzati su edifici classificati nella categoria catastale F/2 (unità collabenti) a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).
L’Agenzia ritiene che l’istante può beneficiare delle detrazioni al 110% solamente in relazione agli interventi relativi alla riduzione del rischio sismico “sismabonus”, sempreché gli interventi realizzati mediante demolizione e ricostruzione siano inquadrabili nella categoria della “ristrutturazione edilizia” ai sensi dell’articolo 3, comma 1, lettera. d), del dpr 380/2001, circostanza provata dal titolo edilizio rilasciato dal Comune.
La detrazione al 110% non spetta invece per le spese relative agli interventi di efficientamento energetico in considerazione del fatto che l’edificio oggetto dell’intervento è privo di impianto di riscaldamento.
L’Agenzia delle Entrate, con la Risposta 23 dell’8 gennaio 2021, chiarisce in quali casi si usufruisce comunque della detrazione
Si ha diritto alla detrazione del 90% (bonus facciate) quando l’immobile ricade in una zona assimilata dall’ente competente alla zona A o B.
La risposta arriva dall’Agenzia dell’Entrate a fronte del quesito posto da un contribuente in relazione ai lavori di manutenzione di una facciata di un condominio in zona diversa da quelle ammesse al bonus facciate.
Il chiarimento richiesto riguarda la possibilità di applicare il bonus facciate, cioè la detrazione del 90% introdotta dalla Legge di Bilancio 2020 (articolo 1, commi 219-224, Legge 160/2019) e prorogata dalla Legge di Bilancio 2021, per tutti i lavori effettuati e, in caso di risposta positiva, di cedere il corrispondente credito a terzi, come previsto dall’articolo 121 del DL 34/2020.
Nel caso specifico, gli interventi da effettuare, in parte interessano la “zona di completamento B3”, mentre per la restante parte, minima, ricadono in zona destinata ad “attività terziaria”. Tuttavia si evidenzia che l’intero fabbricato ha caratteristiche tipologiche, funzionali e di destinazione d’uso omogenee e assimilabili agli edifici limitrofi ricadenti in zona di completamento.
“La misura agevolativa - ricorda l’Agenzia - è stata introdotta per dare nuovo look e decoro alle città di particolare pregio storico, artistico e ambientale e favorire, in generale, il restyling degli edifici situati nei centri urbani con determinate caratteristiche
Ulteriori chiarimenti sull’applicazione del bonus facciate sono stati forniti dalla stessa Agenzia delle Entrate con la Circolare 2/2020: la detrazione spetta per gli immobili situati nelle zone A e B indicate dall’articolo 2 del DM 1444/1968 o in zone a queste equivalenti in base alla normativa regionale e ai regolamenti edilizi comunali. L’eventuale assimilazione deve risultare dalle certificazioni urbanistiche rilasciate dagli enti competenti.
I criteri stabiliti dal DM 1444/1968 - osserva l’Agenzia - identificano, nell’ambito della competenza esclusiva statale, zone omogenee per stabilire le dotazioni urbanistiche, i limiti di densità edilizia, di altezze e di distanze tra gli edifici da osservare nella formazione dei nuovi strumenti urbanistici o della revisione di quelli esistenti e tali criteri sono stati fissati dal legislatore al solo fine di offrire un parametro di riferimento uniforme su tutto il territorio nazionale.
I Comuni non sono obbligati a suddividere il territorio in base a tali classificazioni e relative denominazioni, pertanto il beneficio può essere applicato a prescindere dal nome della zona in cui si trova l’immobile, purché questa sia riconducibile o similare a una di quelle individuate dalla disposizione e l’equipollenza sia attestata da una certificazione dell’ente territoriale competente.
Anche nell’ipotesi in esame, quindi, il condominio, per poter beneficiare del bonus facciate, deve munirsi di una certificazione urbanistica dalla quale risulti l’equipollenza in questione. In caso contrario, l’agevolazione spetterà soltanto per le spese riferibili alla parte dell’edificio situato sulla "zona di completamento B3".
Si lavora per la stabilizzazione fino al 2024 anche su edifici con irregolarità lievi
Il Decreto Agosto, su cui il Governo sta lavorando in questi giorni, potrebbe modificare quanto previsto per il Superbonus 110%, anche in collaborazione con le associazioni di categoria coinvolte nel dibattito, avendo ben in mente le disponibilità finanziarie. Tra gli obiettivi del Governo vi è infatti quello di ampliare il superbonus anche ad altre tipologie di immobili, dal settore produttivo agli alberghi, ma devono esserci le risorse.
Nel frattempo, grazie al Recovery Fund il Superbonus 110% verrà stabilizzato fino al 2024 e con in programma alcune modifiche, come spiegato dal Senatore M5S, Gianni Pietro Girotto. L’idea è stata ventilata anche dal Ministro dello Sviluppo Economico, Stefano Patuanelli, durante un’audizione sul Recovery Fund e dal Presidente del Consiglio, Giuseppe Conte, che nei giorni scorsi ha parlato di un’estensione “anche oltre il 2021”.
Un’ ulteriore modifica riguarda la possibilità di realizzare gli interventi sulle parti comuni dei condomìni in cui uno o più condòmini abbiano commesso delle irregolarità urbanistiche nei propri appartamenti; tali irregolarità non devono però riguardare le parti comuni. L’Agenzia delle Entrate ha già fornito una consulenza giuridica sull’argomento spiegando che gli interventi “leggermente abusivi” e quelli realizzati sugli immobili non ancora condonati possono ottenere i bonus fiscali. L’approvazione di un emendamento su questa materia potrebbe quindi mettere al riparo da dubbi e contenziosi.
Una grossa questione è quella relativa all’ingresso indipendente: “Stiamo cercando di definire la miglior e più completa formula che classifichi cosa significa accesso autonomo”, ha spiegato il Senatore, così da non escludere una serie di casistiche particolari che a buon senso avrebbero diritto al Superbonus110%. L’obiettivo è rendere la norma più omnicomprensiva possibile, senza tagliare fuori una serie di casistiche. La normativa ha fornito la definizione di “edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno” per includere espressamente nel Superbonus 110% le villette a schiera, ma gli operatori del settore hanno sottolineato che alcune tipologie di abitazioni, con accessi non indipendenti o dall’interno di complessi residenziali, rischierebbero l’esclusione.
Inoltre, in presenza di un unico proprietario di un edificio con più unità immobiliari, l’obiettivo del Governo è intervenire decidendo su quante unità immobiliari permettere l’utilizzo del Superbonus.
Infine il Senatore ha spiegato che la questione degli ampliamenti impianti fotovoltaici già esistenti e relativi sistemi di accumulo: al momento, il comma 6 dell’articolo 119 del Decreto Rilancio (Legge 77/2020) prevede che, per ottenere il Superbonus su un sistema di accumulo, è necessario installarlo contestualmente all’impianto fotovoltaico. È stato quindi aperto un confronto con Enea e Agenzia delle Entrate, con l’obiettivo di consentire l’accesso anche per impianti già costruiti se presente la copertura finanziaria con i fondi UE.
Quindi, ad oggi, l’installazione di un sistema di accumulo collegato a impianti preesistenti non dà diritto alla detrazione del 110%.
