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Il contratto di comodato d’uso è quel contratto con il quale un soggetto (il comodante) affida una cosa mobile o immobile ad un altro soggetto (il comodatario) per un determinato periodo di tempo, senza il pagamento di un corrispettivo. Si tratta di un contratto ad effetti reali, gratuito e bilaterale imperfetto, dal momento che l’obbligazione sorge esclusivamente a carico del comodatario. La giurisprudenza di legittimità ha chiarito che “Il carattere essenzialmente gratuito del comodato non viene meno per effetto della apposizione di un modus, posto a carico del comodatario, di consistenza tale da non poter integrare le caratteristiche di corrispettivo del godimento della res, come nel caso in cui venga stabilito, in relazione al godimento di un immobile, il versamento di una somma periodica, a carico del beneficiario, a titolo di rimborso spese, la cui entità lasci ragionevolmente escludere la dissimulazione di un sottostante contratto di locazione” (Cass. Civ., n. 4976/1997). Per quanto concerne l’oggetto del comodato, occorre dire che possono comodarsi sia beni mobili che beni immobili; ovviamente, deve trattarsi di cose in commercio, perciò ne rimangono esclusi i beni demaniali, ecclesiastici, le armi da guerra e le merci di contrabbando. Generalmente, la forma del contratto di comodato d’uso è libera e anche nell’ipotesi di comodato immobiliare di durata ultra novennale, non occorre che il contratto venga redatto per iscritto. Inoltre, il limite di durata del contratto può risultare dal termine finale stabilito dalle parti oppure dall’uso specifico per il quale la cosa è concessa in prestito. Nel contratto di comodato il comodatario è tenuto a custodire e conservare il bene concesso dal contratto con la diligenza del buon padre di famiglia e non può concederne il godimento a terzi senza il consenso del comodante, altrimenti quest’ultimo ha facoltà di richiedere non solo l’immediata restituzione del bene, ma anche il risarcimento dei danni. Sebbene il contratto di comodato non sia soggetto ad alcun obbligo di registrazione, vi sono, tuttavia, casi in cui è bene stipulare il comodato per iscritto, ad esempio quando viene effettuato in ambito commerciale, e, dunque, occorre procedere alla registrazione dello stesso presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate. Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto. La registrazione deve essere fatta: • entro 20 giorni dalla data dell’atto se non stipulato in forma notarile; • entro 30 giorni dalla data dell’atto qualora sia stipulato in forma notarile, poiché in tal caso la registrazione viene effettuata attraverso il Modello Unico informatico (MUI) • entro 60 giorni dalla data dell’atto qualora lo stesso sia formato all’estero (articolo 13 del DPR n. 131/86). In caso di omessa registrazione del contratto di comodato si applicano delle sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell'imposta dovuta; tuttavia, vi è la possibilità di ricorrere al cosiddetto ravvedimento operoso, che può essere applicato fino al momento in cui “la violazione non sia stata già constatata e comunque non siano iniziati accessi, ispezioni, verifiche o altre attività amministrative di accertamento delle quali l’autore o i soggetti solidalmente obbligati, abbiano avuto formale conoscenza”.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'

Il modello 770 è un documento fiscale che i sostituti d'imposta, i quali per legge sostituiscono il contribuente nei rapporti con il fisco, sono tenuti a presentare all'autorità competente per la dichiarazione dei redditi. In condominio, il sostituto d’imposta è l’amministratore, essendone quest’ultimo il legale rappresentante. Ciò lo si evince dall’art. 23 del d.p.r. n. 600/73, secondo cui, “Gli enti e le società indicati nell'art. 87, comma 1, del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, le società e associazioni indicate nell'art. 5 del predetto testo unico e le persone fisiche che esercitano imprese commerciali, ai sensi dell'art. 51 del citato testo unico, o imprese agricole, le persone fisiche che esercitano arti e professioni il curatore fallimentare, il commissario liquidatore nonché il condominio quale sostituto d'imposta, i quali corrispondono somme e valori di cui all'art. 48 dello stesso testo unico, devono operare all'atto del pagamento una ritenuta a titolo di acconto dell'imposta sul reddito delle persone fisiche dovuta dai percipienti, con obbligo di rivalsa. Nel caso in cui la ritenuta da operare sui predetti valori non trovi capienza, in tutto o in parte, sui contestuali pagamenti in denaro, il sostituito è tenuto a versare al sostituto l'importo corrispondente all'ammontare della ritenuta”. Del resto, l'art. 1130 n. 5 c.c. specifica che l'amministratore è tenuto ad eseguire gli adempimenti fiscali e, in particolare, secondo l'art. 1129, ottavo comma, c.c., l'amministratore uscente è tenuto “ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi”. Ciò significa che quest’ultimo deve inviare il modello 770 nell’ipotesi in cui la scadenza avvenga prima del passaggio di consegne; qualora non adempia a quest’obbligo, risponde al condominio dei danni, fermo restando l'obbligo del nuovo amministratore di riparare alla mancanza, provvedendo all'invio tardivo. Il modello 770 deve essere presentato all'Agenzia delle Entrate entro il giorno 31 del mese di ottobre di ogni anno. L’invio di detto documento fiscale può essere effettuato anche da un intermediario abilitato, il quale può provvedere anche alla completa predisposizione del modello. È prevista l’applicazione di sanzioni amministrative nel caso in cui l’amministratore di condominio non provveda alla presentazione del modello 770 nei tempi e nei modi richiesti.

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'

La registrazione del contratto di affitto è obbligatoria. Se non si provvede a questo adempimento il contratto è da considerarsi nullo. Questa nullità interessa soprattutto il proprietario dell'immobile, dal momento che in costanza di una locazione nulla, il locatore non può percepire i canoni concordati con l'inquilino e, in caso di morosità di quest’ultimo, non può nemmeno sfrattarlo, secondo la procedura prevista dalla legge. Spetta al locatore dell'immobile provvedere alla registrazione del contratto. Più precisamente, per non incorrere in alcuna responsabilità, deve farlo “nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile”. Inoltre, nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato” (Art. 13 Legge 431/1998). L’art. 8 della Legge 392/1978 stabilisce che le spese di registrazione del contratto di locazione sono a carico del conduttore e del locatore in parti uguali. Ciò significa che la spesa in questione viene divisa al 50% tra il proprietario dell’immobile ed il conduttore, anche se in alcune occasioni è il locatore che si assume l'onere di versare l'intero tributo. Tuttavia, non bisogna trascurare che nei riguardi dell'Agenzia delle Entrate l'imposta grava su entrambi ed integralmente. In altre parole, proprietario e inquilino sono solidalmente responsabili qualora dovessero dimenticare di versare la tassa di registrazione. Essi potrebbero essere chiamati, anche separatamente, a pagare l'intero importo, fatta salva la possibilità di recuperare il dovuto dalla controparte. Se si tratta di locazione di un immobile ad uso abitativo, la tassa di registrazione è pari al 2%. Questa percentuale va calcolata considerando il canone di locazione dovuto per un anno intero. Il risultato ottenuto dovrà essere, poi, moltiplicato per le varie annualità del contratto. I contratti di locazione a canone concordato, che si riferiscono agli immobili siti all'interno dei cosiddetti Comuni "ad elevata tensione abitativa", usufruiscono di un'imposta agevolata. Difatti, in tali casi la tassa di registrazione dell'affitto è più bassa, dal momento che la base imponibile su cui va calcolato l'onere fiscale è ridotta al 70%. Inoltre, non vige l'obbligo di registrazione, qualora il contratto preveda una locazione di durata non superiore ai 30 giorni in un anno. Nelle ipotesi di mancata di registrazione del contratto di locazione sono previste delle sanzioni. Più nello specifico, “chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta. Se la richiesta di registrazione è effettuata con ritardo non superiore a 30 giorni, si applica la sanzione amministrativa dal sessanta al centoventi per cento dell'ammontare delle imposte dovute, con un minimo di euro 200” (Art. 69 Dpr 131/1986).

AVV. GIUSEPPINA MARIA ROSARIA SGRO'